Доходность апартаментов: формула расчета рентабельности

Что такое апарт-отель и почему становится популярным инвестирование в гостиничные номера? 

Апарт-отель — это торговое название, обычно используемое для туристических резиденций, особенно если они расположены в городе. В отличие от номеров, апартаменты часто предлагаются с собственной кухней и ванной комнатой. Апартаменты полностью меблированы и оборудованы, управляются одним оператором. Обычно при аренде предлагаются дополнительные услуги. Таким образом, они подходят для повседневной деятельности: вы можете готовить, мыть посуду, стирать вещи. По этой причине гостиничные апартаменты могут быть предпочтительными для длительного проживания. Они предлагают альтернативу классическим отелям, которой часто пользуются семьи с детьми, бизнесмены в деловых поездках, местные и международные туристы.

Услуги могут быть включены в стоимость аренды или быть дополнительными. Включают: предоставление постельного белья, регулярную уборку, питание. Некоторые отели даже предлагают услуги по заказу такси или ресторана, заказ билетов на представления - культурные или развлекательные мероприятия. 

Гостиничные апартаменты могут получить звездный рейтинг в соответствии с туристическим кодексом. Этот рейтинг даст достоверное представление о комфорте номера, качестве его отделки и комплектности оборудования. В муниципалитетах, требующих уплаты туристического сбора, звездность может влиять на сумму налога за ночь. 

Учитывая данные отличия, становится понятно, почему туристы все чаще выбирают апартаменты вместо стандартных гостиничных номеров и квартир в аренду. Таким образом, апартаменты с гарантированной доходностью вызывают повышенный интерес и спрос у инвесторов, предпочитающих недвижимость в качестве активов. 

Преимущества инвестирования в апартаменты

Инвестирование в номера в апарт-отеле имеет ряд достоинств, как в долгосрочной, так и краткосрочной перспективе: 

• Потенциал высокого спроса на аренду и стабильного денежного потока. Благодаря оптимальному и вариативному метражу, а также удобствам, люди часто предпочитают останавливаться в апартаментах, нежели в стандартных номерах, съемных квартирах или коттеджах. Таким образом, инвестирование означает, что на рынке недвижимости у вас будет больше арендаторов.
• Потенциал повышения стоимости объекта. Апартаменты в основном расположены в коммерческих районах, где жители имеют доступ к основным удобствам жизни, таким как торговые центры, учебные заведения, больницы и многое другое. Местоположение помогает увеличить стоимость недвижимости.
• Возможность диверсифицировать инвестиционный портфель. Номера оказываются большим преимуществом для инвесторов. Постоянно растущая стоимость на рынке недвижимости помогает им получать больше прибыли, как при сдаче в аренду, так и при перепродаже.
• Потенциал экономии за счет масштаба в обслуживании и управлении. Когда в одном здании или комплексе расположено несколько апартаментов, может быть более эффективно управлять и обслуживать недвижимость в целом. Чем иметь дело с каждой единицей в отдельности, как у компаний занимающихся сдачей в аренду квартир.
• Потенциал пассивного дохода. Когда недвижимость сдается в аренду, доход может быть использован для покрытия расходов на недвижимость, таких как выплаты по ипотеке, налоги и траты на техническое обслуживание. Остаточные средства способны обеспечить пассивный доход владельцу.

Расчет доходности апарт-отеля

Простое определение прибыли — это деньги, оставшиеся после получения дохода и оплаты расходов. Однако эти деньги не обязательно пойдут в карман владельца. Существует разница между валовой операционной прибылью (показатель выручки объекта за вычетом эксплуатационных расходов) и чистой прибылью (показатель всех доходов за вычетом всех расходов, включая налоги). Маржа прибыли отеля указывается в бухгалтерском отчете, который составляется каждый месяц и за весь финансовый год. Доходы и расходы детализируются в целом и по отделам. 

В то время как прибыль указывается в абсолютных цифрах, рентабельность или норма прибыли выражается в процентах. Как правило, чем выше норма прибыли, тем лучше финансовые показатели и операционная эффективность объекта недвижимости. Рассмотрим расчет доходности апартаментов, выраженный в виде формул.

• Формула расчета валовой операционной прибыли (ВОП) за определенный период, например месяц или год, выглядит следующим образом: ВОП = Общий доход – Общие операционные расходы.
• Формула расчета рентабельности валовой прибыли (РВП): РВП = (ВОП/общий доход) x 100.

Например, если в ноябре доход отеля составляет 785000 рублей, а расходы 673000, его ВОП за месяц - 112000, а РВП - 14,3%.

Помимо ВОП и рентабельности, для измерения роста доходов и прибыльности отелей используются ключевые показатели эффективности (КПЭ). Для вашего гостиничного бизнеса важно регулярно отслеживать, анализировать и сравнивать эти показатели. Эти цифры сигнализируют о том, достигает ли объект своих финансовых целей, указывает на области, в которых объект неэффективен, а также на изменения, необходимые для возвращения на путь прибыльности. В наши дни, когда инфляция и нехватка кадров приводят к увеличению операционных расходов, мониторинг этих показателей особенно важен для контроля расходов и обеспечения того, чтобы они не превышали доходы.

Некоторые из наиболее важных показателей включают в себя:

• Общий доход от доступного номера (ОДДН). Измеряет общий доход и разделяет его на количество доступных номеров в отеле. Общий доход может включать номера, еду и напитки, спа-центр или парковку, в зависимости от предложений объекта. Формула расчета выглядит следующим образом: ОДДН = Общий доход/Общее количество доступных номеров-ночей.
• Валовая операционная прибыль на доступный номер (ВОПДН). Чтобы получить более полную картину финансовых показателей, ВОПДН учитывает как общий доход, так и общие эксплуатационные расходы, измеряя среднюю прибыльность, полученную для каждого доступного номера в отеле. Формула расчета: ВОПДН = ВОП/Общее количество доступных номеров-ночей.
• Стоимость рабочей силы за доступную комнату (РСДН). По статистическим данным, оплата труда обычно является самой высокой статьей операционных расходов отелей, составляя в среднем 39% от общих затрат. РСДН помогает владельцам отелей понимать и контролировать затраты на рабочую силу путем измерения затрат на рабочую силу относительно количества доступных номеров в отеле. Формула расчета: РСДН = общие затраты на рабочую силу/общее количество ночей в доступных номерах.
• Стоимость привлечения гостя (СПГ)— это мера расходов, использованных для создания бронирований в отеле, по отношению к полученному доходу от номеров. Сюда входят расходы на продажу и маркетинг, комиссии онлайн-турагентства, комиссии за транзакции бронирования и другие сопутствующие расходы. Как правило, чем ниже стоимость привлечения гостя, тем выгоднее продажа номеров. Формула расчета: СПГ = (общая стоимость привлечения/общий доход от номеров) x 100.

Источники дохода и расхода отелей

Для правильного расчета рентабельности и последующего анализа нужно понимать источники дохода и расхода. Рассмотрим основные категории. 

Источники дохода гостиницы

Могут различаться в зависимости от типа отеля, но обычно их можно разделить на три основные категории:

• Доход от сдачи в аренду номеров.
• Выручка от реализации продуктов питания и напитков, в том числе: торговые точки, такие как ресторан, бар, кафе.
• Встречи и мероприятия.
• Обслуживание номеров.
• Мини-бар.
• Аренда помещений и оборудования.
• Курортные сборы.
• Стоянка.
• СПА.

Источники расходов

Можно разделить на постоянные и переменные. Постоянные затраты обычно остаются неизменными независимо от загруженности объекта, хотя они могут периодически меняться. Переменные затраты могут колебаться изо дня в день и часто коррелируют с заполняемостью. Примеры постоянных затрат:

• Расходы, связанные с заработной платой.
• Плата за недвижимость (аренда или ипотека).
• Налог на недвижимость.
• Страхование.
• Фиксированные ежемесячные счета за кабельное телевидение и интернет.
• Плата за франшизу и управление отелем.

• Почасовая работа.
• Коммунальные услуги, такие как газ, электричество и вода.
• Маркетинг и распространение.
• Хозяйственные товары.
• Затраты на техническое обслуживание.
• Инвентаризация продуктов питания и напитков.
• Комиссии по расчетному счету и другие сборы за обработку платежей.

Типичная норма прибыли сильно различается в зависимости от объекта недвижимости, в зависимости от его местоположения, размера, типа или категории, удобств, цен, конкуренции, операционной эффективности и других факторов. Хотя общедоступных данных о средней прибыли отелей не так много, вот некоторые соответствующие статистические сведения.

В 2022 года средняя валовая операционная прибыль отелей России составила 38% по сравнению с 39% в 2019 году. В 2022 году доходы и прибыль отелей достигли рекордно высокого уровня, как и затраты на рабочую силу. Средний показатель РСДН составил 7370 рублей, ВОПДН - 20223.

Размер прибыли может сильно различаться в зависимости от отдела. Например, в то время как среднее значение маржи ВРОП в отделе общественного питания составляет около 75%, маржа ВОП отдела по предоставлению услуг по типу полного пансиона приближается к 25%.

9 способов, с помощью которых отели могут повысить прибыльность

Для начинающих владельцев отелей сейчас самое время задуматься о прибыльности. Вот некоторые программы доходности апартаментов (стратегии), которым могут следовать гостиницы, чтобы улучшить прибыль.

• Практикуйте управление доходами. Для большинства отелей номера являются крупнейшим источником прибыли. Чтобы найти оптимальный баланс между высокой средней загрузкой и высокими среднесуточными тарифами, отели должны практиковать управление доходами. Процесс оптимизации стратегий ценообразования, товарных запасов и распределения для максимизации чистой прибыли.
• Поддерживайте высокие стандарты качества и обслуживания. Хотя обеспечение высоких стандартов качества и обслуживания требует инвестиций в обучение персонала, удобства и модернизацию отеля, это поможет гарантировать, что гости будут счастливы, лояльны и готовы распространять информацию. Это, в свою очередь, привлечет больше заказов и увеличит доход.
• Управляйте расходами по отделам. Поскольку размер прибыли варьируется в зависимости от отдела, важно тщательно проверять ежемесячные отчеты о прибылях и убытках, чтобы понять доходы и затраты в каждом подразделении. Это позволит понять, как они способствуют общей прибыльности. Используйте эту информацию, чтобы найти области для улучшения производительности, будь то создание пакетов для увеличения продаж завтраков или покупка нового бойлера для снижения энергопотребления.
• Увеличить дополнительную прибыль. Для некоторых отелей доходы, не связанные с номерами, составляют значительную часть общего прироста капитала. Сюда могут входить продажи в ресторане и баре, встречи и мероприятия, обслуживание номеров, СПА. Объединив эти услуги в пакеты и продвигая их через гостевые сообщения (электронная почта, SMS, WhatsApp, социальные сети), объекты недвижимости могут увеличить средние расходы постояльцев и повысить прибыльность.
• Сосредоточьтесь на переменных расходах. Сокращение переменных затрат, таких как коммунальные услуги, запасы еды/напитков и хозяйственных товаров, часто является быстрым способом повысить прибыльность. Рассчитайте стоимость одного занятого номера, чтобы понять взаимосвязь между затратами и заполняемостью. Ищите возможности для большей экономии за счет масштаба.
• Контролируйте операционные расходы. Эксплуатационные расходы не менее важны, чем получение доходов. Какая часть поступающих доходов идет на расходы, а какая переходит в чистую прибыль? Повышение эффективности во всем, от планирования персонала до затрат на стирку, может существенно повлиять на прибыльность.
• Сократите затраты на привлечение гостей. Затраты на привлечение гостей могут существенно различаться в зависимости от канала. Например, затраты, связанные с прямым бронированием, обычно невелики, тогда как затраты на бронирование через онлайн-турагентства (OTA) относительно высоки. Измеряя коэффициент затрат по каналам дистрибуции, владельцы отелей могут стремиться к такому сочетанию каналов, которое принесет самую высокую общую отдачу от инвестиций. Постоянные гости также обходятся дешевле, чем новые. Чтобы привлечь возвращающихся путешественников, рассмотрите возможность внедрения программ лояльности и других инициатив, таких как скидки и поощрения за рекомендации.
• Инвестируйте в технологии. Инвестиции в правильные технологии могут творить чудеса с увеличением прибыли, расширяя охват отеля, автоматизируя задачи и обеспечивая легкий доступ к ценной информации о предпочтениях и поведении гостей. Программное обеспечение для управления доходами, помогающее позиционировать стоимость номеров на конкурентной основе и оптимизировать эффективность инвентаризации номеров за счет поиска идеального баланса между заполняемостью и средней стоимостью. Система бронирования через веб-сайт, позволяющая привлечь больше постояльцев при меньших затратах на привлечение гостей, упрощая путешественникам возможность заказать номер непосредственно на сайте отеля. Программное обеспечение для самостоятельной регистрации и входа без ключа повышает эффективность и снижает трудозатраты, предоставляя гостям возможность получить доступ онлайн и войти в номер с помощью цифрового кода или мобильного телефона.
• И последнее, но не менее важное: мы не можем упускать из виду жизненно важную роль, которую сотрудники играют в повышении прибыльности отелей. Разделяя финансовые цели и вознаграждая персонал за их достижение, владельцы отелей могут развивать корпоративную культуру, в которой ценятся прибыльность, командная работа и удовлетворенность гостей.

Одной из самых больших проблем владения недвижимостью является получение стабильной прибыли. Владение и эксплуатация гостиничного бизнеса требует высоких затрат на рабочую силу и высоких ожиданий гостей в отношении обслуживания, качества и удобств. В то же время потоки доходов могут быть нестабильными и непредсказуемыми.

Чтобы поддерживать максимальную рентабельность, которую может предложить апарт-отель, доходность нужно рассчитывать со стабильной периодичностью и анализировать полученные данные.