Факторы роста стоимости недвижимости: как устроен рынок и куда выгодно инвестировать капитал

Анатомия ценообразования: из чего складывается стоимость квадратного метра

К основным факторам, влияющим на стоимость недвижимости, относятся:

• расположение — объект в центре города всегда обходится намного дороже расположенного на окраинах, также повышенным спросом и более высокой ценой обладают объекты, которые находятся в популярных локациях или в непосредственной близости от станций метро;
• инфраструктура — более ценятся объекты, вокруг которых есть удобные транспортные развязки, развитая социальная инфраструктура и благоустроенная территория;
• надежность застройщика — объекты от застройщиков, которые следуют высоким стандартам качеств и не позволяют себе сильно нарушать сроки сдачи в эксплуатацию, пользуются более высоким спросом по сравнению с недвижимостью от ненадежных или новых застройщиков;
• архитектурные решения — объекты с привлекательным дизайном и хорошо продуманной планировкой более востребованы среди покупателей, чем объекты со стандартными архитектурными решениями.

Базовые факторы: себестоимость, проектное финансирование и маржа девелопера

В себестоимость квадратного метра недвижимого имущества включается стоимость стройматериалов, зарплата строителей, стоимость покупки или аренды земельного участка под строительство, стоимость работ по разработке проекта, стоимость изыскательских работ, стоимость эксплуатации тяжелой строительной техники. Также следует учитывать траты на содержание штата самого застройщика, траты на маркетинговые акции, траты на агентское вознаграждение партнерам и на другие нужды. К тому же есть такое понятие как маржа девелопера — разница между затратами на постройку и стоимостью продажи недвижимости. Этот показатель не фиксирован и может составлять от 10% до 35% и даже более в зависимости от спроса и общей экономической ситуации в стране.

Класс объекта, технологии строительства и наличие отделки

Объекты недвижимости классифицируют следующим образом:

• Эконом и Комфорт — это объекты со стандартной планировкой, возведенные из типовых стройматериалов и имеющие базовое благоустройство придомовой территории;
• Бизнес-класс — объекты с улучшенным архитектурным решением, возведенные из стройматериалов высокого качества, обладающие качественными современными фасадами и подземными паркингами;
• Премиум и Делюкс — возведенные из дорогостоящих строительных материалов объекты с эксклюзивной архитектурой, расположенные в премиальных локациях, обладающие закрытой охраняемой территорией и оснащенные самыми современными инженерными системами.

Большое влияние на ценообразование на рынке недвижимости оказывают технологии строительства. Наиболее популярным среди застройщиков является монолитно-каркасное строительство, которое обеспечивает свободу планировочных решений и высокую скорость проведения работ. Строительство из кирпича, обеспечивающее повышенную теплоизоляцию и звукоизоляцию помещений, обходится намного дороже монолитно-каркасного строительства, поэтому оно присуще премиальным объектам недвижимости. Панельная технология обеспечивает высокую скорость проведения работ и достаточную прочность, но очень ограничивает возможности перепланировки помещений в дальнейшем.

В объекте недвижимости без отделки есть только стены, перегородки и проложенные коммуникации. Поэтому для доведения его до ума владельцу требуется еще много денежных средств и времени. Зато его стоимость намного ниже стоимости объекта с предчистовой или с чистовой отделкой. Элитные объекты с дизайнерским ремонтом могут оснащаться даже мебелью и техникой.

Внешнее окружение: транспортная доступность и социальная инфраструктура

На ценообразующие факторы при оценке недвижимости оказывает существенное влияние транспортная доступность. Поэтому объекты в центральных районах или возле станций метро обходятся дороже аналогичных по качеству объектов с другим расположением. Наличие рядом востребованных объектов социальной инфраструктуры также существенно повышает стоимость недвижимого имущества.

Глобальные триггеры: почему цены на недвижимость продолжают расти

Рост цен на недвижимое имущество обусловлен макроэкономическими факторами, государственными программами, а также потребительским спросом и дефицитом земельных участков в хороших локациях.

Макроэкономика: инфляция, ослабление валюты и стоимость стройматериалов

Инфляционные процессы и колебания стоимости валют, обусловленные влиянием многих внешних факторов, стимулируют рост стоимости строительных материалов и проведения строительных работ. Удорожание логистики, энергоносителей, нехватка рабочих рук — все это хорошо объясняет то, откуда такие цены на квартиры и коммерческие помещения. Поэтому вложение средств в покупку недвижимого имущества в большинстве случаев позволяет, как минимум, защитить капитал от действия инфляции.

Государственные программы, ипотечные ставки и потребительский спрос

Такие льготные программы как семейная ипотека и ипотечные ставки, позволяющие покупать объекты недвижимости в кредит, растягивая выплаты на 10-20 лет, стимулируют спрос. В результате этого цены на недвижимость каждый год только растут.

Фактор времени: стадии строительства

Покупка объекта на стадии котлована позволяет покупателям сэкономить от 20 до 30% от его стоимости. Однако строительные работы не всегда идут по плану и могут сильно затянуться или даже остановиться на неопределенное время. Поэтому многие предпочитают покупать помещения уже в полностью готовых к эксплуатации зданиях, и цена за квадратный метр растет в течение всего срока проведения строительных работ.

Новостройки vs Вторичный рынок: где динамика роста цен выше

На первичном рынке динамика роста цен намного выше, чем на вторичном рынке. Причем темпы роста цен на первичку опережают инфляцию.

Особенности удорожания строящегося жилья

Цены на помещения в новостройках и строящихся домах зависят от льготных правительственных программ, от постоянно изменяющихся стратегий девелоперов и от многих других факторов, которые двигают их преимущественно вверх. При этом стоимость квартир, апартаментов и коммерческих помещений на вторичном рынке характеризуются стабильностью.

Что формирует и двигает цену «вторички»: локация, износ и юридическая чистота

На стоимость «вторички» влияет транспортная доступность, развитость социальной инфраструктуры, престижность района, экологическая обстановка и уровень благоустроенности. Большое влияние также оказывает физический износ самого здания и его инженерных коммуникаций, планировка и тип дома. Сильно влияет на цену история владения, наличие обременений, наличие нескольких владельцев и прописанных третьих лиц.

Смена трендов: почему инвесторы уходят от классических квартир

Факторы, влияющие на рынок недвижимости, оказывают влияние и на поведение инвесторов. Ведь люди, которые покупают объекты недвижимости для сохранения и приумножения капитала, подыскивают варианты, которые можно купить дешево и продать впоследствии с максимальной выгодой и с минимальным риском для себя, извлекая в процессе владения прибыль со сдачи в аренду и затрачивая при этом минимум усилий.

Риски недостроя и заморозки капитала на этапе котлована

Из-за действия политических и экономических факторов проблемы со своевременной достройкой объектов недвижимости возникают даже у крупных застройщиков. По этой причине покупка квартиры на этапе котлована, которая раньше была так популярна среди инвесторов, теперь стала намного более рискованной.

Долгая окупаемость и высокая конкуренция в сегменте жилой аренды

Еще одним фактором, благодаря которому инвесторы в недвижимость начали отдавать предпочтение покупке апартаментов и другой коммерческой недвижимости, постепенно отворачиваясь от покупки квартир, являются более длительные сроки окупаемости квартир и насыщенность рынка аренды жилой недвижимости. Ведь продажа квартиры после длительного срока владения нею позволяет в большинстве случаев только защитить вложенный капитал от инфляции, а его приумножение происходит за счет арендных платежей.

Максимальный потенциал роста: преимущества инвестиций в готовые апартаменты и коммерческие помещения

Готовые апартаменты и коммерческие помещения, расположенные в новых зданиях и в популярных локациях, дорожают быстрее квартир с той же площадью. К тому же на сдаче апартаментов в современном апарт-отеле можно заработать намного больше, по сравнению со сдачей в аренду квартиры такой же площади, а коммерческие помещения для торговли или размещения офиса арендаторы обычно снимают на более длительные сроки, чем жильцы арендованных квартир.

Отсутствие строительных рисков и моментальный запуск арендного бизнеса

Готовые объекты коммерческой недвижимости и апартаменты позволяют завести арендатора практически сразу после их покупки. К тому же, если здание уже сдано в эксплуатацию, риски заморозки капитала из-за проблем у застройщика полностью отсутствуют.

Высокий спрос и ликвидность: почему коммерческие метры растут в цене быстрее жилых

Высокая инвестиционная привлекательность объектов коммерческой недвижимости, обусловленная более быстрой окупаемостью и дефицитом качественных объектов, стимулируют спрос на них. Поэтому рынок коммерческой недвижимости более оживленный, чем рынок жилой недвижимости.

Профессиональное управление как гарант сохранения и приумножения стоимости объекта

В то время как инвесторы в жилую недвижимость управляют сдачей в аренду преимущественно самостоятельно, владельцы коммерческих объектов недвижимости чаще доверяют управление ними профессионалам. Это избавляет их от многих ошибок и позволяет максимизировать прибыль.

Обратная сторона рынка: в каких случаях недвижимость может терять в цене

Недвижимость может сильно потерять в цене из-за многих факторов, таких как ухудшение экологической ситуации из-за строительства в районе мусороперерабатывающего завода, появления в доме маргинальных соседей, физического износа самого здания и его инженерных коммуникаций, роста процентных ставок.

Заключение: чек-лист инвестора для выбора объекта с высоким потенциалом роста

Покупать инвестиционную недвижимость лучше в новых зданиях, расположенных в центральных районах городов. А ее класс и стоимость должны быть такими, чтобы минимизировать вероятность появление неадекватных владельцев по соседству и позволить быстро продать ее впоследствии по высокой цене. Тем, кто хочет заработать на недвижимости при длительном владении нею следует покупать ее в тех районах, где планируется строительство станций метро или объектов социальной инфраструктуры: как только они появятся, цена на расположенную рядом недвижимость существенно возрастет. Тем, кто быстро продает купленную недвижимость, имеет смысл выбирать ее в районах с хорошей транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.

Часто задаваемые вопросы

Что выгоднее для перепродажи: коммерческая недвижимость или жилая квартира?

Квартира предполагает меньший порог входа, а коммерческая недвижимость может принести большую прибыль благодаря большим арендным платежам и более высоким темпам роста цен. Поэтому однозначно ответить на этот вопрос нельзя.

Зависит ли рост стоимости недвижимости от управляющей компании?

Да, рост стоимости недвижимости во многом зависит от качества сервиса, предоставляемого управляющей компанией.

Почему цены на недвижимость растут даже в периоды экономических спадов?

Во время экономических спадов объемы строительства новых объектов недвижимости снижаются, что порождает дефицит. К тому же рост цен на материалы и оборудование способствует росту цен на недвижимость. Также высокая инфляция стимулирует владельцев капиталов спасать их, вкладывая в стабильные активы, что тоже ускоряет рост цен на недвижимость.

Стоит ли сейчас покупать недвижимость на этапе котлована ради заработка на росте цены?

Сейчас это очень рискованно. Так что, прежде чем это делать, хорошо оцените все риски

Какие локационные факторы сильнее всего влияют на удорожание объекта в будущем?

К ним относятся открытые новых станций метро, появление новых объектов социальной инфраструктуры, дефицит свободных земельных участков под постройку новых зданий в непосредственной близости от объекта.