Инвестиции в недвижимость с помощью ипотеки

Почему ипотека - это выгодный инструмент для инвестиций

Стоимость недвижимости в стране неуклонно растет. И, по мнению экспертов, в ближайшие годы снижаться не будет. Это не смотря на ключевую ставку ЦБ, достигшую в 2024-25 гг. исторического максимума. И как следствие – рост процентной ставки по ипотеке. За 2024 год цены на новостройки выросли в среднем на 9,5 %, а на вторичное жилье – на 4,4 %.

Рост цен на недвижимость обусловлен рядом причин. Главная – увеличение себестоимости строительства. В 2024 году цена стройматериалов и оборудования выросла до 200 %. Основная их часть поставляется из недружественных стран. Российские аналоги на рынке отсутствуют. Плюс у застройщиков наблюдается массовая нехватка рабочей силы.

Раз растет цена недвижимости, ее покупка сохраняет свою привлекательность как способ капиталовложения. Это касается и ипотеки. Хотя, конечно, изменения ставок отражаются на вариантах получения дохода.

Плюсы инвестирования в ипотеку:

• Цены на недвижимость растут.
• Не нужно иметь всю сумму, равную стоимости объекта. Достаточно накопить первоначальный взнос.
• Право на досрочное погашение ипотечного кредита. Им можно воспользоваться для выгодной перепродажи ипотеки. Или при существенном улучшении материального положения, чтобы оставить недвижимость себе.
• Возможность вернуть часть потраченных средств, оформив налоговый вычет.

Как выбрать подходящую ипотечную программу для инвестирования

В условиях высоких ипотечных ставок, отмены льготной ипотеки в 2024 году стало сложней инвестировать в недвижимость. Для получения привлекательного дохода важно соблюсти ряд правил. Первое – меньше вложить собственных средств. Второе – платить банку по выгодной ставке.

Даже в сложившихся условиях можно подобрать привлекательные ипотечные программы:

• Семейную ипотеку продлили до 2030 года. Оформляют ее под 6 % годовых. На Дальнем Востоке – под 5 %.
• Дальневосточная ипотека продолжит действовать до 2031 года. Выдают ее под 2 % на покупку или строительство.
• Сельская ипотека предполагает ипотечную ставку до 3 %.
• IT-ипотека действует до 2030 года по ставке до 6 % годовых.

Некоторые застройщики для повышения инвестиционной привлекательности объекта предлагают воспользоваться траншевой ипотекой, когда стоимость объекта делят на два платежа (иногда платежей больше, но это редкость). Первый транш перечисляют застройщику после подписания договора. Второй – ближе к окончанию строительства.

Программа позволяет снизить кредитную нагрузку на плательщика. Ведь после получения первого транша от банка, проценты начисляют только на эту сумму. Лишь после второго транша – на всю сумму кредита. Траншевую ипотеку можно совмещать с программами льготного кредитования.

Ипотека с рассрочкой – еще один вариант снижения затрат на выплату кредита. Условия ее у разных застройщиков отличаются. Но общий смысл в следующем: покупатель перечисляет первый взнос застройщику (он может составлять от 10 до 50 %, а может отсутствовать совсем). А через некоторый промежуток времени (чаще – через год или полтора) заключает ипотечный договор на оставшуюся сумму. Выгода в сохранении той цены на недвижимость, что была зафиксирована на момент подписания договора с застройщиком. Плюс в отсутствии переплат на начальном этапе (на который приходится основные строительные работы).

Что касается рисков для заемщика, снизить их можно, оформив страховку. В частности, от потери работы и/или работоспособности. Специалисты советуют заранее накопить сумму равную пяти ежемесячным платежам на случай, если доход плательщика временно снизится.

Рискованно оформлять кредит на непродолжительный срок с большим ежемесячным платежом. Так, конечно, снижается размер переплаты, но если уровень дохода снизится, платеж может стать неподъемным. Лучше подстраховаться и не уменьшать максимально срок.

На что обратить внимание при выборе объекта для инвестиций

От правильного выбора недвижимости зависит доход инвестора. Выгодно вкладывать деньги в покупку, если цена ее в дальнейшем вырастет. Для этого нужно проанализировать и оценить потенциал. Если своего опыта для этого недостаточно, лучше обратиться к специалистам. Например, к агенту по недвижимости. Особенно это актуально, если приобретают объект в районе с неразвитой инфраструктурой.

Хорошо, если есть возможность просмотреть план строительства в населенном пункте на ближайшие годы. Отличным сигналом являются планы по возведению рядом станции метро. Или любое иное улучшение транспортной доступности района. Хороший триггер роста – строительство учебных заведений, крупных медицинских центров рядом.

Перспективы оценивают с учетом выбранного объекта недвижимости. Например, в крупных городах выгодно инвестировать в апартаменты. Они быстрее окупаются при сдаче в аренду, чем квартиры, т.к. стоят дешевле примерно в два раза. Разница составляет несколько млн. рублей. При этом арендные платежи не существенно ниже.

Прочие виды коммерческой недвижимости тоже сохраняют популярность. Тенденция эта в ближайшие годы не изменится. Исключение составляют лишь крупные торговые центры. Зато увеличился спрос на небольшие торговые площади в жилых районах.

Выбирая объект инвестирования, также учитывают возможную клиентскую базу. Покупать жилую недвижимость для последующего извлечения прибыли стоит, если вокруг нее имеется или планируется инфраструктура, рассчитанная на семьи с детьми. О перспективах всегда можно узнать у застройщика.

Выбирая тип жилья для капиталовложения, лучше остановится на одно и двухкомнатных квартирах. Их охотнее приобретают в собственность и арендуют.

Выбор между новостройкой и вторичкой зависит от цели и времени инвестирования. Если инвестор намерен получить доход в ближайшие два-три года, лучше остановиться на новостройках. Их стоимость быстрее растет.

Вторичный рынок выгодней, если перспектива получения дохода рассчитана хотя бы на десять лет. Ипотечные ставки для такого жилья ниже. И с 2025 года на него правительство РФ намерено распространить программы льготного кредитования.

Как рассчитать доходность от инвестиций в ипотеку

Инвестиции в недвижимость через оформление ипотеки нужно делать после серьезного расчета потенциальной доходности. Для этого обязательно учитывают следующие показатели:

• Стоимость покупки.
• Банковскую ставку.
• Размер первого взноса.
• Ежемесячную кредитную нагрузку.
• Срок инвестирования.
• Перспективы роста стоимости объекта.

Инвесторы учитывают, можно ли снизить кредитную нагрузку и на сколько путем сдачи ипотечной недвижимости в аренду.

Возможный пример расчета уровня доходности от продажи ипотечной квартиры:

Стоимость объекта – 7,4 млн. руб.

Первый взнос – 1,5 млн. руб.

Ставка банка – 6 %.

Срок кредитования – 30 лет.

Ежемесячный платеж – 35 373 руб.

Срок инвестирования – 36 месяцев.

Продажная цена – 8,5 млн. руб.

Налог на продажу – 1 225 000 руб.

Расходы на страховку – 40 000 руб.

Общий расход – 2 538 428 руб.

Прибыль после погашения ипотеки – 1 млн. руб.

Способы заработать на недвижимости с ипотечным кредитом

С помощью ипотеки можно получать следующие виды дохода:

• Активный. Предполагает продажу объекта и получение прибыли от разницы в расходах и доходе.
• Пассивный. Получают путем сдачи объекта в аренду.

То, что стоимость банковской ставки и ипотеки в целом достаточно велика, выгодно для тех, кто рассчитывает получать пассивный доход от ипотечной недвижимости. Люди в таких условиях не хотят, а часто не могут сами приобрести квартиры. Поэтому вынуждены их арендовать.

Чтобы получать доход сразу после подписания кредитного договора, выгодней, приобретать уже достроенную недвижимость с отделкой. В идеале – чтобы ставка аренды была выше ставки по кредиту. Важно, только чтобы в договоре с банком не было указано, что объектом может пользоваться только заемщик и члены его семьи.

Если планируется активный доход, наоборот выгодней оформить кредит на стадии котлована, когда застройщик снижает стоимость для привлечения инвесторов. За два-три года строительство завершается, дом сдают в эксплуатацию. Тогда заемщик получает право продать приобретенный объект после получения разрешения от банка. Вырученной суммой он выплачивает остаток по кредиту, вносит налог (если необходимо), остаток денег забирает себе.

Увеличить доход от ипотеки можно, оформив налоговый вычет. За квартиру и проценты по кредиту государство в общей сложности возвращает до 650 000 руб.

Риски и подводные камни при инвестировании в недвижимость с ипотекой

Инвестиции всегда сопряжены с риском. Что касается вложений в ипотечную недвижимость, их несколько:

• Отсутствие роста стоимости объекта.
• Падение арендной ставки при высокой ипотечной ставке.
• Утрата возможности платить по кредиту.
• Банкротство застройщика, заморозка строительства.
• Отсутствие эскроу счетов при заключении ДДУ.
• Порча и уничтожение объекта инвестирования.

Чтобы снизить риски, возможные материальные потери, нужно тщательно оценивать объект и собственные материальные силы. Выбирать ликвидную недвижимость, которую легко продать. Не отказываться от страховки. Изучать генплан строительства в регионе.

Заключение

Инвестирование в ипотеку позволяет получать активный и пассивный доход. Для этого важно правильно выбрать объект капиталовложений, программу кредитования, рассчитать доходность, оценить риски.