Как выбрать коммерческую недвижимость для бизнеса

Под коммерческой недвижимостью понимают десятки категорий объектов и помещений. Они различаются по назначению, расположению, площади, особенностям оснащения, каждый объект служит определенной цели. Сегодня можно приобрести недвижимость для оборудования магазина, салона красоты, спортивного или детского центра, ресторана, кафе и многих других общественных учреждений. Отдельную категорию составляют объекты офисного назначения, которые можно предоставлять в аренду как частным съемщикам, так и компаниям. 

Чтобы подобрать объект для инвестиций, который принесет прибыль, важно изначально продумать дальнейшие перспективы его использования. Многие делают приобретение для ведения собственного дела. Другие рассматривают объекты как выгодный способ инвестиций, зарабатывают посредством ведения арендного бизнеса. Для любых задач можно подобрать варианты, которые будут удовлетворять всем требованиям и позволят увеличить вложенный капитал.

На что нужно обращать внимание при выборе коммерческой недвижимости

Рекомендации о том, как выбрать коммерческую недвижимость, касаются рассмотрения локации, перспектив ведения бизнеса, подбора типа помещения и других факторов. Если инвестор имеет четкое представление о том, для каких целей ему необходим объект, проблем с выбором не будет. Поочередное рассмотрение всех показателей, а также определение подходящей ценовой категории даст возможность купить нужный объект. 

Расположение

Локацию объекта следует выбирать в соответствии с особенностями и перспективами дальнейшего использования, сферой бизнеса. Если помещение планируется использовать для открытия гастрономического заведения, магазина, спортивного или развлекательного центра, целесообразно выбирать недвижимость в оживленном районе с развитой инфраструктурой. 

Для объектов, задействованных в логистической сфере, целесообразно расположение рядом с магистралями, вблизи торговых и промышленных центров. Отличный выбор коммерческой недвижимости представлен на территории новых районов, которые активно застраивают многоквартирными домами. Здесь можно приобрести помещения для следующих бизнес-целей:

• магазинов;
• аптек;
• ресторанов и кафе;
• ветеринарных клиник;
• спортивных центров;
• детских и досуговых учреждений;
• салонов красоты.

Чтобы использование объекта оказалось успешным, не обязательно приобретать недвижимость в самых дорогих и престижных районах. Такая локация целесообразна далеко не для всех учреждений. Доход приносят и помещения, расположенные на удалении от центра населенного пункта, если способ их использования выбран правильно. 

Арендаторы

Когда объект приобретают для расширения или запуска арендного бизнеса, важно заранее предположить, каких арендаторов он может привлечь. Самыми стабильными арендаторами остаются торговые сети, фармакологические компании, медицинские центры, гастрономические компании. Выгодно сдавать помещение под аренду сетевым супермаркетам и кафе, в этом случае можно рассчитывать на заключение долгосрочного договора аренды. 

Инвесторы, которые приобретают небольшое помещение, могут заключить сделку с бьюти-компаниями, маленькими розничными магазинами, частными специалистами в разных областях. В этом случае есть риск, что значительную часть года помещение будет пустовать, не принося доход. То, насколько  большой будет прибыль от сдачи в аренду, зависит от удачно выбранной локации объекта, а также его состояния. На рынке недвижимости представлен достойный выбор предложений по покупке помещений с арендатором, такой вариант надежен и несет будущему владельцу неоспоримую выгоду.

Коммуникации

Решая, как выбрать коммерческое помещение, нельзя оставлять без внимания и особенности коммуникаций. Важным показателем является мощность энергосети, она важна для помещений торгового назначения. Современное оборудование и наличие надежных коммуникаций необходимы для объектов любого типа. Владелец должен следить за содержанием недвижимости, своевременно устранять любые коммуникационные неисправности, обновлять техническое оснащение. 

Даже при условии удачного расположения арендаторы могут отказываться от заключения договора, если объект не удовлетворяет базовым требованиям по оборудованию. Следить нужно за исправностью электросетей, отопительной системы, водоснабжения, канализации. Для недвижимости, которую планируется сдавать в аренду в офисной сфере, важно подключение телефонии, интернета.

Соседи

Инвесторам, которые планируют приобрести коммерческую недвижимость в зданиях многоквартирных домов, стоит учитывать наличие соседей. Ведение бизнеса не должно доставлять неудобств жильцам. При заключении договора с арендатором стоит учитывать его вид деятельности, недопустимо превышение установленного уровня шума, использования помещения вне рамок допустимых видов деятельности. 

Говоря о соседях, учитывают не только жильцов дома, но и других инвесторов, владеющих помещением в определенном здании. Иногда близкое расположение учреждений может поспособствовать удачному ведению бизнеса. Наличие в доме супермаркета может посодействовать тем, кто хочет открыть зоомагазин, аптеку, студию красоты или небольшое кафе. Люди, которые регулярно посещают магазин, станут постоянными клиентами учреждения, расположенного по соседству. 

Сумма сделки

При выборе объекта большинство покупателей уделяет первостепенное внимание цене. Определить, соответствует ли конкретное помещение заявленной стоимости, непросто. Для этого необходимо изучить предложения на рынке, оценить среднюю стоимость помещений интересующей категории. На формирование цены влияет несколько факторов:

• площадь помещения;
• расположение;
• особенности коммуникаций;
• наличие дополнительного оборудования;
• тип здания.

Чем лучше каждая из обозначенных характеристик, тем выше будет сумма сделки. Спектр цен на рынке недвижимости довольно широк, что позволяет сделать выгодное приобретение и крупным инвесторам, и новичкам. Оценивая стоимость покупки, есть возможность сразу рассчитать период окупаемости. Для этого достаточно знать среднюю цену годовой аренды, учитывать следует и издержки на содержание помещения. 

Также стоит учитывать, что уровень цен разнится в зависимости от региона. В России самой дорогой остается недвижимость, расположенная на территории Москвы, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Объекты здесь дорогие, но и стоимость аренды коммерческих объектов остается наиболее высокой по стране. Покупку можно считать удачной, если годовая прибыль от сдачи объекта в аренду составляет 15 – 20% от первоначальной стоимости.

Документы

Перед тем как выбрать коммерческую недвижимость для сдачи и приобрести ее в собственность, важно проверить объект на предмет распространенных рисков. Продавец должен предъявить документ, подтверждающий право собственности. Это может быть договор купли-продажи, документ о праве наследования, дарственная и другие. 

Чтобы не купить недвижимость с обременением (долгом, наложенными взысканиями, договором долгосрочной аренды или арестом), достаточно запросить выписку в Росреестре. Для этого нужно знать кадастровый номер объекта. Важно учитывать, что текущий собственник коммерческой недвижимости не может заключать сделку, если он является банкротом или находится в процессе получения этого статуса. 

Соблюсти все юридические тонкости самостоятельно может быть непросто, лучше заручиться помощью опытного юриста, который специализируется на сделках с объектами коммерческого назначения. Он поможет не только правильно оформить сделку, но и избежать распространенных рисков.

Скрытые риски при покупке объектов коммерческой недвижимости

Приобретение в собственность любого вида недвижимости несет вероятность столкнуться со скрытыми рисками. Когда речь идет о коммерческих помещениях, чаще всего приходится сталкиваться с неправильным оформлением права собственности, наличием за объектом долгов и иных тяжб. 

Владелец недвижимости должен подтвердить право собственности документально, подлинность и правильность оформления документа требуют юридической проверки. Чтобы избежать покупки помещения с обременением, достаточно запросить выписку из ЕГРН, в которой будет содержаться информация о собственнике и объекте сделки. Этот шаг позволяет проверить, не находится ли предмет сделки в ипотеке, не наложен ли на него арест, позволяет определить имеющиеся за объектом задолженности. 

Не менее распространенный риск связан с наличием действующего договора по долгосрочной аренде, который в ряде случаев может помешать будущему владельцу вести бизнес на свое усмотрение. Все скрытые риски, возможные при покупке коммерческого помещения, легко проверить, заручившись помощью грамотного юриста.

Как оценить стоимость объекта недвижимости?

Покупка объекта с завышенной стоимостью  - распространенная ошибка не только у новичков, но и у инвесторов, которые занимаются сделками с коммерческой недвижимостью уже давно. В условиях кризиса рынок недвижимости крайне нестабилен, поэтому отследить колебания цен сложно. Стоимость одного объекта может многократно меняться в течение года, и колебания в цене часто достигают 10% и более. Самостоятельно оценить стоимость непросто, но некоторыми оценочными инструментами могут воспользоваться все инвесторы. Эффективными являются три способа:

1. Помощь независимых оценщиков;
2. Услуги риэлтора;
3. Проведение самостоятельной оценки.

Помощь профессионального оценщика важна в случае, когда совершается сделка по покупке с юридическим лицом. Воспользоваться ей можно и в случае, если контрагентом выступает физлицо. Главным преимуществом этого варианта является отчет, который составляет специалист и заверяет у нотариуса. Этот документ официальный, его можно использовать в рамках заключения сделки. 

В отличие от профессионального оценщика, риэлтор не предоставляет заказчику отчетной и заверенной документации. Качество услуг при сотрудничестве с риэлторскими агентствами не всегда высокое. Обращаться к риэлтору стоит только в случае, если есть уверенность в его профессионализме. Инвесторы, которые разбираются в рыночных показателях и владеют навыками их анализа, могут провести оценку самостоятельно. В этом случае гарантом успеха работы может стать большая и правильно сформированная выборка объектов. 

Как сдавать коммерческую недвижимость

Зная о том, как выбрать коммерческую недвижимость для аренды, важно оценивать и перспективы ее дальнейшего использования. Получить прибыль от имеющегося в собственности объекта можно двумя способами: перепродать по более высокой цене или сдавать в аренду. Последний вариант оказывается для владельцев более привлекательным. 

Ведение арендного бизнеса позволяет не только компенсировать вложения, но и сохранить помещение в собственности. Бизнес-модель организации арендного бизнеса может быть разной. Самые простые варианты – покупка помещения в новостройке или вторичном объекте, приобретение изолированного нежилого объекта. В этом случае начать сдавать его в аренду можно сразу, как только помещение будет удовлетворять эксплуатационным требованиям. 

Самостоятельное строительство объекта с нуля – не менее привлекательный вариант. Многие инвесторы отказываются от предложений рынка, несмотря их многообразие. При должном опыте самостоятельное строительство может стать более выгодным решением, но подходит оно только опытным бизнесменам. Реконструкция и оборудование готового помещения тоже может принести выгоду. В этом случае важна цена первоначальной сделки, которая в дальнейшем будет объединена с объемом дополнительных вложений.

Как купить коммерческую недвижимость для арендного бизнеса

Первым шагом к покупке коммерческой недвижимости должны стать определение стратегии ведения бизнеса, а также подбор подходящих объектов. Помещения оценивают по всем вышеозначенным критериям, определяют оптимальный размер инвестиций. Когда подходящий вариант подобран, в сопровождении юриста следует проверить чистоту сделки, наличие скрытых рисков. 

Если ничего не мешает совершению покупки, переходят к оформлению и подписанию договора купли-продажи. Заключительным этапом становится регистрация договора в Росреестре. Инвестор может самостоятельно заниматься подбором объектов, выбор стратегии ведения бизнеса также остается на его усмотрение.

Резюме

Инвестиции в недвижимость продолжают оставаться надежным и перспективным выбором для сохранения и приумножения капитала. Выбор коммерческих объектов на рынке огромен, что позволяет совершать покупки и вести бизнес инвесторам разного уровня. Соблюдение последовательности в выборе объекта, профессиональное юридическое сопровождение сделки и грамотное распоряжение покупкой – главные условия прибыльного бизнеса.