Стоит ли инвестировать в апартаменты и как на них заработать?

Ситуация на рынке недвижимости

В настоящее время на рынке недвижимости жарко, особенно, в крупных в некоторых городах. Цены на жилье стали настолько высокими, что они делают для многих потенциальных домовладельцев покупку невозможной. Наиболее актуальна ситуация при приобретении квартир и апартаментов в ипотеку. Ключевую ставку ЦБ постоянно повышают и растут проценты по кредиту. На начало 2024 года ипотека выросла в среднем до 16%. 

Поскольку все больше и больше людей теряют возможность покупать новый дом или квартиру, им приходится снимать апартаменты, ожидая стабилизации цен на жилье. А другим людям нравится аренда из-за отсутствия необходимости отвечать за содержание помещения. Никогда еще не было лучшего времени для инвестиций в апартаменты, чем сегодня. Можно самостоятельно заниматься всеми юридическими нюансами, привлечением клиентов и содержанием или инвестировать в номера учреждения гостиничного типа. Апарт-отели с управляющей компанией предлагают безопасность, а также обеспечивают стабильный поток дохода, который поможет вам достичь финансовых целей. Как зарабатывают на апартаментах – узнаем ниже.

Почему инвесторы выбирают апартаменты для вложений?

Сегодня популярность апартаментов растет, что, в первую очередь, обусловлено более низкой стоимостью объекта недвижимости по сравнению с традиционными квартирами. Разберемся в вопросе, рассмотрев преимущества и недостатки вложения. 

Плюсы вложения в апартаменты: 

• Первоначальная стоимость объекта до 30% ниже цены на квартиру аналогичного метража в соответствующем регионе Российской Федерации.
• В большинстве случаев, развитая инфраструктура. Застройщики обычно предлагают апартаменты в престижных районах с транспортной доступностью. В том числе апартаменты наиболее часто располагаются в гостиничных зданиях и торговых и деловых центрах. 
• Широкие возможности для сдачи в аренду. Апартаменты в соответствии с действующим законодательством РФ относятся к категории коммерческих помещений. Таким образом, целевое назначение может быть различным: временное проживание, офис, склад и так далее. 
• Более гибкий подход к модернизации. При перепланировке не требуется согласование контролирующих органов. 

Минусы вложения в апартаменты: 

• Разница в ставке по ежегодному имущественному налогу по сравнению с квартирами и другими помещениями со статусом жилого выше. От 0,5 до 2% и 0,1% соответственно. 
• Более высокая плата за коммунальные услуги – на 10 – 20%. 
• Невозможность оформить постоянную регистрацию. При инвестировании с целую получения дохода от аренды – недостаток не является существенным. 

Мы подошли к ключевому вопросу: стоит ли инвестировать в апартаменты? Сравнивая плюсы и минусы, можно прийти к выводу, что приобретение целесообразно для последующей сдачи в аренду. 

Преимущества сдачи апартаментов в аренду

Недвижимость – это не мертвый актив. Вы можете получать прибыль, сдавая арендаторам апартаменты. Сколько можно заработать: в среднем с помощью этого метода вы можете получать не менее 5% от стоимости недвижимости каждый год. Данный процент актуален при долгосрочной аренде. При варианте посуточного проживания жильцов можно получить до 20–30%, то есть обеспечить окупаемость актива уже через 5 лет. Это всего лишь базовая ставка арендной платы. Вы можете больше заработать на апартаментах, увеличивая стоимость в зависимости от того, насколько быстро развивается район и предлагая дополнительные услуги.

Фактически, если вы таким образом используете свою недвижимость, ваши арендаторы в итоге будут вносить свой вклад в ежемесячные выплаты по ипотеке. Таким образом, вы получите недвижимость бесплатно с дополнительным доходом. Зарабатываем на апартаментах, сдавая в аренду, со следующими преимуществами:

• Стабильный источник дохода. Постоянный поток может помочь вам быстрее погасить ипотеку или сэкономить на будущих инвестициях.
• Сервисные апартаменты имеют низкие расходы на содержание. По сравнению с другими типами арендуемой недвижимости, такими как дома на одну семью. Апартаменты требуют меньшего обслуживания. Администрация здания позаботится о благоустройстве и поддержании территории общего пользования, что сэкономит вам время и деньги. Если вы хотите еще больше сэкономить энергию, у вас есть возможность нанять дополнительную помощь. Например, компании по управлению недвижимостью. 
• Высокий спрос на аренду. Апартаменты очень популярны в городских районах и на курортах. Это означает, что вам не составит труда найти хороших арендаторов и сократить периоды, когда недвижимость не занята.
• Повышение ценности при перепродаже. Как и в случае со многими объектами недвижимости, стоимость апартаментов со временем может вырасти. Это дает вам возможность долгосрочного инвестирования. По мере увеличения стоимости вы можете продать его по более высокой цене, реинвестировать в новый дом или изменить цену аренды. 

Как видно из вышеизложенного, сдача апартаментов в аренду дает множество преимуществ. Учитывая высокий спрос и высокий доход, для многих это, безусловно, разумная инвестиция. Тем не менее все равно важно провести исследование, прежде чем принимать решение. Оцените свои финансы и поговорите с финансовыми консультантами. 

Чтобы действительно выяснить, прибыльны ли ваши инвестиции, вам нужно использовать то, что эксперты называют «правилом 1%». Оно гласит, что ваш ежемесячный доход от аренды должен составлять минимум 1 процент от покупной цены недвижимости. Итак, если вы покупаете недвижимость за 2 млн рублей, вам нужно убедиться, что ежемесячный доход от аренды превышает 20000. В противном случае вы можете работать в убыток.

Комплексная проверка при инвестировании в апартаменты

Прежде чем вкладывать, необходимо выполнить несколько шагов. Пришло время провести комплексную проверку. К конкретным факторам относятся местоположение, количество апартаментов в комплексе, состояние здания и предлагаемые удобства. Рекомендуется нанять инспектора. Разумная комплексная проверка должна включать как минимум следующее:

• Здание необходимо оценить, используя рыночные сравнения.
• Потенциальный доход вместе с заменным подходом. Подход замены заключается в том, что инвестор оценивает, сколько будет стоить строительство сопоставимого здания.
• Отчет о финансовом аудите, включающий данные о прибылях и убытках за 12 месяцев и 3 года.
• Поручите оценку состояния имущества третьей стороне.
• Проведите оценку окружающей среды на объекте на предмет наличия каких-либо следов загрязняющих веществ или опасных химикатов.
• Узнайте предполагаемую заполняемость объекта.
• Проведите аудит аренды: выплаты, просрочки, графики.
• Получите оценку объекта и отчет о праве собственности, который гарантирует отсутствие конкурирующих юридических претензий на собственность. Обычно требуется обследование участка, которое подтвердит границы собственности.

В дальнейшем потребуется: 

• Составление финансового проекта и бизнес-плана.

• Ведение и сдача отчета в контролирующие органы. 
• Позиционирование объекта недвижимости в СМИ для обхода конкурентов и привлечения потенциальных клиентов.
• Обслуживание апартаментов: уборка, ремонт и так далее. 

Многие инвесторы для получения пассивного дохода в обход данных сложностей выбирают покупку апартаментов в готовых отелях с развитой инфраструктурой. Данный подход называется синдицированием недвижимости.  Хорошим примером являются комплексы «Вертикаль», предлагающие два варианта инвестирования – с возможностью проживания владельца и без таковой. Компания находится на рынке много лет и обеспечивает владельцам апартаментов стабильный доход. Таким образом, вложение будет приносить пассивный доход практически без участия владельца.

Синдицирование недвижимости, как оптимальный способ заработка на апартаментах

Если у вас нет денег для самостоятельного инвестирования в приобретение целого отеля, синдикация недвижимости — отличный способ получать пассивный доход. Как синдикатор недвижимости, вы будете получать деньги от группы инвесторов, которые объединят свой капитал и совместно приобретут недвижимость.  В синдицировании участвуют две основные стороны: синдицаторы, более известные как генеральный партнер(ы), и пассивные инвесторы. Генеральные партнеры несут ответственность за следующее:

• Проведение всех комплексных проверок недвижимости.
• Андеррайтинг всех сделок.
• Построение бизнес-плана.
• Работа с управляющей компанией. Также генеральные партнеры могут самостоятельно предоставлять услуги по управлению.
• Поиск клиентов.
• Обеспечение обслуживания апартаментов и здания в целом. 

Пассивный инвестор предоставит деньги, необходимую для приобретения недвижимости. Он будет получать пассивный доход в виде ежемесячной или ежеквартальной прибыли от сдачи объекта в аренду. 

Способы повышения прибыли от апартаментов

Как владелец, вы можете увеличить доход, используя стратегии повышения стоимости недвижимости, чтобы создать дополнительные потоки денежных средств и взимать более высокую арендную плату.

• Некоторые арендаторы платят за складское помещение за пределами объекта. Вы можете предоставить шкафчики для хранения вещей на месте за дополнительную плату. Арендатор платит меньшую сумму, чем за складское помещение, и может легко получить доступ к своим вещам. Вы получаете увеличенный денежный поток каждый месяц. 
• Вы можете решить установить торговый автомат на месте. Арендаторам не нужно ехать в магазин, чтобы быстро перекусить, а вы получаете дополнительный доход от своего портфеля недвижимости. 

Заключительный совет

Убедитесь, что вы финансово защищены при покупке апартаментов, чтобы обезопасить себя от ошибок. Никто не хочет вкладываться в недвижимость только для того, чтобы продать ее в следующем году из-за невозможности погасить ипотеку. Вложение в апарт-отели – оптимальный способ для начинающих инвесторов, так как обеспечивает стабильный доход.