Как заработать на аренде коммерческой недвижимости

Преимущества и недостатки арендного бизнеса

Арендный бизнес – надежный пассивный доход. В этом его преимущество: вначале нужно вложить много средств и сил, но зато потом можно наслаждаться прибылью при минимальном контроле процесса. При правильном выборе объекта и заключении долгосрочного договора не нужно будет совершать никаких активных действий. Другие плюсы арендного бизнеса:

• большой выбор объектов для деятельности: квартиры, склады и т.д.;
• договора на короткий или длительный срок;
• официальная, законная прибыль;
• регулярный доход;
• рост стоимости недвижимости и аренды.

Заниматься таким бизнесом можно практически без опыта. Не обязательно делать ремонт, оформлять квартиру техникой, можно сразу инвестировать в готовые апартаменты или коммерческие помещения. Преимущество такого подхода – получение дохода сразу.

Минус арендного бизнеса в том, что нужно иметь стартовый капитал для приобретения недвижимости. Период окупаемости вложения составляет несколько лет. Если не проанализировать спрос, выбрать не совсем подходящее место, то есть риск простоя помещения. Не исключены недобросовестные арендаторы, которые будут задерживать плату или испортят имущество.

Насколько это выгодно

Рынок недвижимости стабилен, на квартиры и коммерческие здания всегда есть спрос, поскольку бизнес развивается при любых условиях. Средний срок окупаемости объекта за счет доходов от аренды составляет 8-12 лет. Если в собственности 2-3 квартиры, владелец может управлять процессом сам без затрат на персонал. В случае, когда объектов более 10, то доход от них выше, поэтому можно перепоручить управление наемному сотруднику или агентству.

Сдача объектов в аренду – это перспективное направление, которое обеспечит хороший доход для владельца и его детей, особенно с учетом того, что индексация арендных ставок разрешена. Это защита дохода от инфляции и гарантия хорошей окупаемости вложений. Этот пункт в договоре должен быть, он абсолютно законный.

Другие плюсы и минусы

Среди других преимуществ – хорошая регулируемость рынка. Договора аренды квартир и особенно офисов, другой коммерческой недвижимости оформляются официально. С них платится налог, поэтому любые споры можно решить. По мере получения прибыли можно расширять бизнес.

Все имущество перейдет в наследство детям, которым будет обеспечена жизнь. Любой из объектов, находящихся в собственности, всегда можно продать. Если квартиры обычно ищут готовыми к въезду, то бизнес-объекты легко сдавать в аренду в виде «голых» квадратных метров, все равно арендатор будет переделывать помещение под себя.

Среди минусов кроме стартовых вложений – высокая конкуренция. Предложений на рынке недвижимости много. Чтобы обойти конкурентов, нужно правильно выбрать объект по площади, планировке, расположению, транспортной доступности т.д. Для получения выгоды нужно заранее все просчитать.

Что сдавать: типы помещений и спрос

Для сдачи можно выбрать квартиры или коммерческие помещения. Спросом пользуются оба варианта. Среди апартаментов востребованы однокомнатные квартиры: из-за приемлемой цены спрос на небольшие форматы выше. Их арендуют те, кто приезжает на отдых, экскурсии, в гости к родственникам, молодые семьи, студенты, т.е. выбор клиентов широкий. Среди коммерческих вариантов наиболее востребованы помещения под магазины, офисы и склады.

Какая недвижимость популярна

Самый привлекательный формат для бизнеса – это пространства, расположенные на первом этаже дома или в полуподвале. В них можно открыть что угодно: кафе, магазин, спорт-клуб, салон красоты, аптеку, детский центр. Обязательное условие – наличие отдельного входа и отсутствие рядом пустующих помещений, возможность сделать перепланировку. Быстрее других арендуют помещения в зонах с высокой проходимостью, плотной застройкой.

Коммерция или жилая: что выбрать

Однозначного ответа нет, у каждого варианта есть свои преимущества. Квартиру проще купить, особенно однокомнатную, для нее стартовые затраты небольшие. Сдавать апартаменты можно посуточно или помесячно. В первом случае денег больше, но и забот много, поскольку придется постоянно наведываться на квартиру, контролировать чистоту, встречаться с большим числом клиентов. Посуточную аренду не все хотят оформлять договором, поэтому формат не совсем прозрачный, риски по недобросовестным арендаторам высокие. При любом формате сдачи жилье нужно полностью подготовить: сделать ремонт, обставить мебелью, техникой.

У коммерческих помещений:

1. Срок окупаемости меньше, он составляет 8-10 лет.
2. В этом сегменте проще найти долгосрочного арендатора не просто на месяцы, а на годы и получать прибыль без особого беспокойства.
3. С компанией заключается официальный договор, при любых проблемах на нее можно подать в суд.
4. Вопросы ремонта решает сам арендатор, его можно компенсировать за счет арендных каникул.

Но для таких точек критически важно расположение, иначе бизнес без достаточного потока клиентов быстро съедет.

Форматы аренды: краткосрочная или долгосрочная

Сдавать недвижимость можно на разный срок. Для квартир краткосрочная аренда – это сутки, долгосрочная – месяцы. Для коммерческих точек краткосрочный формат – месяц, долгосрочный полгода или год.

Посуточно арендуют только некоторые объекты: фотостудии, конференц-залы, бани и т.д. Краткосрочный наем более выгодный, ставка намного выше, но владельцу приходится постоянно искать арендаторов, много общаться с ними, следить за имуществом, т.е. тратить много времени. Доход получается условно пассивный, поскольку придется решать организационные вопросы постоянно.

Долгосрочная аренда – это типичная пассивная прибыль, но она приносит меньше дохода. Такой формат оптимален, если у владельца есть несколько объектов.

Пошаговый план заработка на аренде

Чтобы бизнес приносил доход, а период окупаемости был короче, нужно хорошо подготовиться, заранее все просчитать. Ключ к успеху – это правильный выбор объекта и корректное оформление документом, чтобы минимизировать риски.

1. Поиск и анализ помещения

Задача владельца – найти такую точку, на которую будет постоянный спрос при адекватной цене. Для начала нужно выбрать район, несколько точек в нем и следить, насколько быстро их разбирают. Если объявления на сайтах аренды в определенной местности быстро снимают, значит, этот район пользуется спросом. Стоит внимательно изучить конкурентов, чтобы проанализировать цены.

Все потенциальные объекты необходимо посетить лично, внимательно осмотреть, оценить состояние, наличие конкурентов для коммерческих объектов, расположение рядом транспортной развязки и другие факторы. Лучше потратить больше времени на выбор подходящего помещения, но зато это даст больше шансов на прибыль.

2. Расчет доходности и окупаемости

Чтобы рассчитать доходность объекта, нужно выручку за год разделить на стоимость и умножить на 100%. Можно просто вычислить потенциальный доход за год с учетом полученных от аренды денег и понять, за сколько лет объект окупится. При расчете нужно учесть, что на 100% загруженность встречается редко, разве что при долгосрочной аренде сразу на несколько лет. Всегда будет определенное время простоя. Сделать подсчет легко до покупки, если посмотреть приблизительно такой же объект, выставленный на продажу и предлагаемый в аренду.

3. Покупка объекта

Квартира или коммерческое помещение должно быть чистым с юридической точки зрения. Для снижения рисков можно воспользоваться услугами агентства недвижимости, которые его проверят, подготовят документы, обеспечат юридическое сопровождение сделки.

Если в планах самостоятельная покупка, то у владельца нужно проверить правоустанавливающие документы на объект: договор купли-продажи, дарения, вступления в наследство, приватизации. В Роскадастре или МФЦ стоит получить выписку из ЕГРН, для коммерческой недвижимости поискать информацию о собственнике, проверить, нет ли по нему открытых судебных дел. Для продажи квартиры нужно иметь согласие обоих супругов.

4. Поиск арендаторов

Нужно не просто найти клиентов, а адекватных и так, чтобы у объекта не было простоя. Для этого можно применять разные подходы:

• публиковать объявления на специализированных сайтах;
• писать посты в соцсетях;
• размещать контекстную рекламу.

Все объявления должны быть четкими, описывать преимущества помещения, а фотографии показывать их из наиболее выгодного ракурса. Поиском арендаторов можно заниматься самостоятельно или поручить это агентству, но тогда придется оплачивать его услуги. У арендаторов необходимо проверять документы, обязательно подписывать договор, подробно оговаривать все нюансы. Для долгосрочной сдачи не лишним будет поискать отзывы об арендаторах на форумах.

5. Договор аренды: юридические аспекты

Документ составляют в свободной форме, вписывая в него все пункты, которые важны для сторон. Чтобы упростить задачу, стоит скачать стандартный бланк для жилого или нежилого помещения, чтобы на его базе создать документ. Он должен подробно описывать права и обязанности сторон, все риски, разрешения, в т.ч. на субаренду помещения, цели его использования, возможности перепланировки и т.д. При заключении договора сроком более 12 месяцев одна из сторон обязана его зарегистрировать в Росреестре.

Выбор локации: центр или новые районы

Новые районы манят тех, кто планирует начать бизнес, но это рискованный выбор. Из-за недостаточно развитой инфраструктуры, слабой заселенности ЖК здесь часто меняются арендаторы, высокий риск простоев. Для старта бизнеса лучше выбрать густозаселенный район, где понятно, в каких направлениях есть спрос и невысокая конкуренция, как распределяются потоки посетителей.

Финансовые аспекты

Учет всех финансовых аспектов – залог адекватной оценки ситуации. Нужно как можно подробнее расписать все расходы, чтобы правильно посчитать потенциальную прибыль.

Доходы от аренды

Доход – это не та сумма, которую владелец взимает с клиента. Прибыль получается только после вычета расходов. Как минимум, из арендной платы по договору нужно минусовать налоги. Доход зависит от типа объекта и его назначения, района города.

Основные расходы и налоги

Для арендного бизнеса главная статья расходов – покупка объекта, но это не единственные траты. Дополнительно нужно учесть расходы на:

• ремонт, хотя бы косметический;
• покупку мебели;
• установку бытовой техники.

Чем старше квартира, тем больше придется потратиться на ремонт. В новостройке достаточно косметического, а в старых домах придется потратиться на капитальный ремонт с заменой проводки, сантехники. Также в течение эксплуатации помещения могут возникнуть неполадки, которые решаются за счет владельца или клиента, но в счет уплаты аренды. Коммунальные расходы обычно оговариваются отдельно, их оплачивает клиент. С суммы официального договора владельцу необходимо еще уплатить налог, чтобы не возникло никаких проблем с государственными службами. Ставка налога зависит от того, физическое или юридическое лицо является арендатором, квартира или нежилое помещение снимается.

Риски и как их минимизировать

Все риски невозможно предусмотреть, как и полностью их исключить, но свести к минимуму вполне возможно.

Вывод

Арендный бизнес всегда актуален, поэтому при наличии средств стоит их вкладывать в недвижимость – квартиру или коммерческие объекты. Краткосрочная аренда даст максимум прибыли, но потребует и максимум усилий, при долгосрочной можно получать спокойный, стабильный пассивный доход. От выбора локации, предварительных расчетов зависит успех арендного бизнеса.