Как заработать на коммерческой недвижимости

Что такое коммерческая недвижимость?

Под этим термином объединяют множество видов самостоятельных построек, зданий и помещений, не относящихся к жилому фонду. Недвижимость этого типа используют для коммерческой деятельности, владелец получает прибыль от аренды, может приумножить средства в случае перепродажи недвижимости. К коммерческой недвижимости относят:

• офисные центры и помещения;
• склады;
• объекты под размещение магазинов;
• здания, рассчитанные на размещение социальных учреждений;
• объекты под ведение ресторанного бизнеса;
• апартаменты и коливинги.

Производственные и складские помещения (в том числе расположенные в жилых домах), места под парковку, недвижимость под оборудование бьюти-центров и частных мастерских также относятся к коммерческой категории. Наиболее точной остается классификация по назначению, в соответствии с которой выделяют торговые, офисные, индустриальные и социальные объекты коммерческой недвижимости.

Почему коммерческая недвижимость — это прибыльный бизнес?

Перспективы получения прибыли от приобретения такой недвижимости понятны и ясны не всем. С особой осторожностью к покупке нежилых построек и помещений относятся частные инвесторы, для которых проверенным и надежным способом вложения средств стали жилые объекты. По ряду значимых показателей коммерческая недвижимость давно опережает жилую. 

У нее более короткие сроки окупаемости, лучшие перспективы для предоставления в долгосрочную аренду, меньше рисков по ведению бизнеса. Такое вложение может стать отличным решением для тех, кто ищет возможности для получения пассивного дохода, рассматривает стабильный заработок в долгосрочной перспективе. 

В основе гарантий и получения прибыли высокая доходность объектов, они пользуются большим спросом у соискателей, нацеленных на длительную аренду. Собственник может заниматься ведением бизнеса самостоятельно или доверить формальности управляющей компании. Как и любой тип недвижимости, коммерческие помещения стабильно растут в цене. Если у собственника появится желание приостановить бизнес, он сможет продать объект и вернуть вложенные средства, увеличить прибыль с учетом текущего роста цен.

Как заработать на коммерческой недвижимости: основные стратегии

Способов, как зарабатывать на коммерческой недвижимости, несколько. Выбор конкретного зависит от индивидуальных предпочтений владельца, желаемого объема прибыли, типа и назначения объекта. В перспективе увеличить вложенный капитал можно двумя способами: сдавать недвижимость в аренду или перепродать по более выгодной цене.

Покупка и сдача в аренду

Если собственник рассчитывает получать прибыль от аренды, первостепенное внимание следует уделить выбору недвижимости. Она должна иметь удачную локацию в соответствии с назначением, оценивают качество объекта, уровень коммуникаций и оборудования. Эти характеристики важны для построек и помещений любого типа, если они не отличается удачными эксплуатационными характеристиками, это оттолкнет потенциальных арендаторов. 

Даже при наличии объекта в хорошем состоянии собственник должен быть готов вкладывать средства в его развитие и поддержание. Ему стоит прислушиваться к потребностям арендаторов, быть готовым к тому, что со временем они могут меняться. Залогом успешного ведения арендного бизнеса остается справедливая ставка. Рассчитывать ее следует с учетом региона, конкретных характеристик объекта, а также условий и цен ближайших конкурентов.

Покупка объектов с целью перепродажи

Получить прибыль можно, перепродав ранее купленный объект по более выгодной цене. Такая стратегия становится основной для инвесторов, которые не хотят заниматься ведением арендного бизнеса и не рассматривают открытие собственного дела. 

Главным принципом стратегии остается поиск undervalued-объектов – зданий и помещений, которые продаются по явно заниженной цене. Причин низкой стоимости может быть много: недостаточное оснащение, плохое техническое состояние, неудачная локация и другие. У собственника всегда есть возможность улучшить объект:

• сделать новый ремонт;
• переоборудовать коммуникационные системы;
• сменить техническое оборудование;
• обустроить прилегающую территорию;
• провести реконструкцию здания для повышения эксплуатационных характеристик.

Выкуп undervalued-объектов для дальнейшей перепродажи действительно может принести прибыль, но только в случае правильной оценки требуемых вложений. Для применения этой стратегии на практике инвестору нужны знания о текущем состоянии рынка, оценке его перспектив, стоимости проведения ремонтных работ, ценах на оборудование.

Развитие собственного бизнеса на базе недвижимости

Приобретенное коммерческое здание или помещение может стать базой для запуска собственного бизнеса. Эта стратегия остается одной из наиболее сложных и многогранных, поскольку требует знаний не только в сфере коммерческой недвижимости, но и в отношении конкретного направления бизнеса (бьюти-индустрии, ресторанного дела, сферы активного отдыха и досуга и др.). Владелец объекта должен обладать знаниями по управлению бизнесом или прибегнуть к помощи профессионального управляющего. 

Открытие собственного дела влечет множество дополнительных затрат, которые зачастую сравнимы со стоимостью самой недвижимости. Если наладить бизнес грамотно, окупить вложения и стоимость объекта можно за 8 – 10 лет. В любой момент собственник может продать бизнес или приостановить его деятельность для последующей перепродажи недвижимости.

Инвестирование в коммерческую недвижимость через фонды

Сравнительно новой стратегией для российских предпринимателей и частных лиц стала покупка доли в коммерческих объектах большого масштаба (торговых и офисных центрах, объектах промышленного и складского назначения, производственных и перерабатывающих объектах). 

Возможность стала доступной благодаря фондам REIT, основное направление деятельности которых – организация коллективных инвестиций. Среди преимуществ этого варианта отмечают низкий финансовый порог, стать совладельцем некоторых перспективных объектов могут инвесторы, размер капитала которых не превышает миллиона рублей. 

Такая стратегия отлично подходит тем, кто не располагает достаточной суммой на покупку квартиры, дома или коммерческого объекта с высокой стоимостью. Фонд объединяет деньги пайщиков и вкладывает их в приобретение перспективных объектов, а прибыль распределяет между совладельцами пропорционально размеру вложений.

Как выбрать коммерческую недвижимость для заработка?

Независимо от выбора конкретной стратегии, важен правильный выбор недвижимости. Коммерческие объекты оценивают не только по назначению, текущему состоянию и эксплуатационным параметрам, но и по ряду других признаков. Для построек и помещений любого типа важна удачная локация и отсутствие неблагоприятного соседства, их конкретика напрямую зависит от назначения. 

Для торговых и офисных помещений ценно расположение в оживленных и динамичных районах, рядом с другими значимыми объектами инфраструктуры. Складам требуется локация рядом с проходными магистралями или крупными торговыми объектами, в помещениях такого типа нуждаются многие производственные центры и заводы. Помимо расположения значимость представляют следующие характеристики:

• возраст и состояние объекта;
• качество оснащения;
• наличие арендатора;
• стоимость;
• юридический статус объекта.

Для построек и помещений любой специфики важно соответствие установленным юридическим аспектам. Выбранный для покупки объект должен быть правильно зарегистрирован, лишен финансовых и долговых обременений (за исключением случаев, когда недвижимость приобретается с таковыми по договору). Многие инвесторы предпочитают приобретать готовый бизнес, когда у недвижимости уже есть арендатор. В этом случае необходимо проконтролировать условия действующего договора аренды, уточнить права и обязанности сторон.

Риски заработка на коммерческой недвижимости

Вложение средств в недвижимость продолжает оставаться одним из надежных и проверенных временем способов сбережения капитала. В условиях экономической и геополитической нестабильности инвестор должен быть готов к определенным рискам, связанным с покупкой коммерческих объектов и содержанием их в собственности. 

Финансовые риски обусловлены колебаниями рынка, владельцу стоит учитывать, что и сам объект, и запланированная по нему арендная ставка могут иметь тенденцию к снижению. Ряд административных сложностей и рисков связан с необходимостью поиска надежных арендаторов, заключением взаимовыгодного договора. 

Наличие в собственности нежилого помещения или здания может повлечь незапланированные расходы на ремонт, техническое обслуживание и переоборудование. Такие вложения важны, поскольку без достойного уровня оснащения недвижимость перестанет привлекать арендаторов.

Советы для начинающих инвесторов

Тем, кто только планирует покупку первого коммерческого объекта или оценивает перспективы коллективного инвестирования, стоит начать со оценки бюджета. Когда доступная сумма для вложений определена, можно переходить к выбору конкретных вариантов. Несколько рекомендаций помогут правильно организовать процесс:

1. Необходимо подобрать несколько подходящих по финансам объектов, оценить их преимущества и особенности в соответствии с вышеозначенными рекомендациями.
2. Обязательно стоит провести расчет дополнительных расходов на уплату налогов, оформление сделки.
3. Для каждого из претендентов на покупку оценивают необходимость и объем дополнительных вложений.
4. По приоритетным объектам нужно проверить чистоту сделки, соблюдение юридических аспектов.
5. Заключительным этапом становится оформление договора купли-продажи.

Даже опытным инвесторам в проведении и оформлении покупки стоит пользоваться юридическими услугами. Дополнительная помощь и консультации могут потребоваться тем, кто покупает объекты с обременением, хочет взять ипотеку на покупку, выбрал недвижимость с действующим договором аренды. 

Заключение

Приобретенная в собственность коммерческая недвижимость как бизнес может стать надежным источником пассивного дохода. На рынке представлен достойный выбор офисных, торговых, складских помещений и построек, объектов под магазины и рестораны. Дальнейшее ведение бизнеса и получение прибыли можно организовать по нескольким стратегиям. 

Долгосрочная сдача в аренду, открытие собственного дела, улучшение недвижимости и дальнейшая перепродажа – несколько надежных вариантов. Чтобы быстро окупить вложения и выйти на чистую прибыль, нужно внимательно и грамотно выбрать объект, уделить внимание юридическому сопровождению сделки.