Что мониторить каждый месяц: Главные показатели рынка недвижимости для успешного инвестора

За год стоимость апартаментов может значительно вырасти. Кроме этого, помещение можно сдавать в аренду и получать от него доход регулярно. Этот сегмент рынка стабилен и в нем всегда есть спрос. Именно поэтому инвестиции в недвижимость данного типа будут наиболее выгодными.

Зачем инвестору ежемесячный чекап рынка?

Анализ рынка недвижимости нужно проводить регулярно, это позволяет:

• поймать точки входа и выхода, получив максимальную прибыль;
• оценить доходность вашего объекта;
• вовремя отреагировать на изменения, связанные с кредитованием;
• учесть различные факторы экономики и скорректировать свою стратегию.

Также должна учитываться разница между пассивным созерцанием и проактивным инвестированием. Все они имеют разные цели и разный уровень вовлеченности. Так, пассивное созерцание позволяет не вникать в вопрос глубоко, достаточно фиксировать конечные факты, например рост цен. Инвестор просто ждет, когда имущество достаточно подорожает и его можно будет продать. Стратегия не меняется, его интересует квартальная статистика и редкий просмотр данных.

Проактивное инвестирование имеет другую направленность. Здесь анализ данных проводится постоянно и на основании его изменяется стратегия. Данные фиксируются каждый месяц или чаще, живая стратегия позволяет получить больше денег и сделать это быстрее.

Макроэкономический срез: Внешние факторы, управляющие недвижимостью

Аналитик должен изучать все факторы, которые могут повлиять на прибыль. К ним относят:

• ключевую ставку ЦБ – при ее росте спрос падает, и наоборот;
• доходы населения;
• условия ипотеки в банках и государственные программы поддержки;
• курс рубля;
• налоговую и бюджетную политику, особенности законодательства, способные влиять на рынок недвижимости или совершение сделок;
• миграцию;
• стоимость строительства;
• региональные и экологические факторы.

В совокупности эти условия могут влиять на спрос и стоимость жилья и его отдельных видов. Владея информацией, можно не только подобрать недвижимость для выгодного вложения, но и вовремя предложить ее клиенту.

Ключевая ставка Центробанка и стоимость ипотечных кредитов

Квартира может менять стоимость в зависимости от ставки ЦБ. Например, при повышении ставки отражение в ценах на кредиты и ипотеку находится уже в течении 30 дней. Проценты становятся больше, выше взносы, покупателям сложнее найти деньги для покупки и спрос падает. Недвижимость дорожает, но продать ее труднее, выгоднее обратить внимание на апартаменты. А при снижении ставки людям легче взять ипотеку, растет спрос и становится легче продать квартиру или выгодно приобрести ее в строящемся доме.

Мониторинг средневзвешенных ставок по коммерческим и субсидируемым программам позволяет понять покупательский спрос и рассчитать цену. Заградительные ставки также влияют на клиентов снижая их покупательские способности.

Уровень инфляции и индекс потребительских цен

Инфляция снижает покупательную способность рубля – деньги те же, а купить можно меньше. Однако с недвижимостью этот механизм не работает. Она всегда растет в цене и никогда не падает. Стоимость новой недвижимости растет из-за повышения цен на строительные материалы, сырье. Доходы от аренды тоже увеличиваются, потому что индексируются с учетом инфляции.

Курсы валют и динамика фондового рынка

Наш обзор направлен на помощь начинающим и опытным инвесторам, желающим сохранить свой капитал. Существует одно простое правило: при падении рубля нужно перенаправить капиталы в более стабильные формы. Это могут быть драгоценные металлы, недвижимость. Последняя особенно удобна, так как имеет физическое выражение, а также ее можно использовать в личных целях. Ваши деньги не исчезнут, они станут стабильными и будут расти.

Ценовые индикаторы: Как меняется реальная стоимость квадратного метра

Рыночная и кадастровая стоимость жилья сильно отличаются. Рыночная, как правило, намного выше и складывается из следующих факторов:

• данные по реальным сделкам;
• стоимость материалов;
• активность спроса;
• доступность кредитных программ;
• уровень инфляции;
• ставка ЦБ.

Ориентироваться можно на средние данные по своему региону. Однако вы можете выставить стоимость и намного выше. Уйдет больше времени, но покупатель рано или поздно найдется.

Средняя цена за кв. м: Разрыв между «первичкой» и «вторичкой»

Первичный рынок ориентирован на реальные сделки. Их отличает цена, по которой покупают квартиру, а не по которой хотят продать. Для сбора данных можно пользоваться интернет-ресурсами или ЕГРН. Вы сможете отследить средние цены и их динамику. На вторичном рынке работает тот же принцип отслеживания. Существует такое понятие как «ножницы цен», мы рассмотрим, чем оно может быть полезно инвестору.

Новостройки зачастую стоят больше вторички. Это связано с тем, что они имеют современный проект, новые инженерные коммуникации, у них есть проектное финансирование. Но клиент может пользоваться государственными программами, брать ипотеку. Со вторичками все сложнее: они не всегда подходят под банковские программы, но могут предложить большое ценовое разнообразие. Они могут иметь хорошую планировку, качественный ремонт, находиться в выгодном месте.

Инвестору выгодно брать не самый дешевый или дорогой товар, а самый ликвидный. То есть выбор, куда вкладывать, индивидуален и зависит от параметров объекта, а не его стоимости.

Цены реальных сделок (Росреестр) vs Цены в объявлениях (Агрегаторы)

Если нужно узнать цены реальных сделок, следует изучать данные Росреестра. На торговых площадках в интернете цена не будет отражать реальной ситуации по следующим причинам:

• повышенные цены с расчетом на торг и скидку, надеждой продать дороже;
• ИИ самой площадки усредняет цену;
• ошибки автоматической оценки сервисом агрегатора;
• искусственное завышение цены;
• не соответствующая действительности цена для привлечения внимания.

Для получения наиболее точной информации нужно сравнивать аналоги, динамику, статистику реальных сделок, контекст сделки (например, стоимость снижается, если продать нужно срочно).

Ценовые тренды в разрезе классов и локаций

При выборе объекта стоит учитывать ценовые тренды и сегменты, например к какому классу он относится: комфорт, бизнес, премиум и т.д. Влияет на стоимость не только площадь и качество ремонта, но и местоположение объекта, его характеристики, инфраструктура вокруг и многое другое. Лучше брать объект в центре, чем на отшибе, если вы хотите сделать его доходным местом и сдавать в аренду.

Баланс спроса и предложения: Сколько строится и сколько покупается

Специфика объекта может отличаться в зависимости от региона, но смотреть в любом случае нужно на следующие факторы:

• данные Росстата об объемах строительства;
• объем продаж;
• спрос.

Объем предложения (Экспозиция) на рынке

Объем экспозиции — это общее количество объектов, находящихся в продаже. Если наблюдается резкий их рост, это говорит о том, что продавцы стали выводить активы. Значит, спрос будет падать. В таких условиях цена сначала резко поднимется, затем зафиксируется на какой-либо отметке. Покупать в этот период невыгодно, лучше заняться продажей актива или переждать, пока спрос поднимется, а рынок станет более стабильным.

При росте активных слотов нужно быть внимательным, так как это сигнал о том, что покупательский спрос снижается. Переизбыток предложения, например в жилом фонде, приводит к тому, что цена за квадратный метр снижается, даже перспективный объект продать сложно из-за большого выбора аналогичных. В такой период лучше покупать, чем продавать. Продавать нужно в момент снижения экспозиции. В этом случае спрос превышает предложение и можно продать недвижимость даже дороже среднерыночной стоимости.

Количество зарегистрированных договоров (ДДУ и ДКП)

Исследование нельзя проводить, ориентируясь только на данные торговых площадок, таких как Циан или Авито. Проанализируйте ежемесячный объем поглощения рынка (сколько квартир/помещений реально куплено за месяц) при помощи государственной статистики. Эти данные помогут составить реальную картину рынка.

Средний срок экспозиции объекта (Ликвидность)

Скорость продажи может быть разной, это зависит от покупательской способности, цены объекта, его ликвидности, развитости инфраструктуры, спроса, даже банального везения. Иногда заключить сделку можно в течение недели, например, если покупатель давно ищет объект, а вы только что вывели его на рынок по привлекательной цене. Иногда продажа занимает несколько месяцев. Если она затянулась на год, стоит подумать, почему актив не уходит. Возможно, стоит пересмотреть ценовую политику или заняться его продвижением.

Показатели рынка аренды и доходности: Где зашита максимальная прибыль

Максимальная прибыль возможна в случае, когда доходы не только превышают расходы, но и последние стремятся к минимуму. Для ее извлечения стоит обратить внимание на следующее:

• превышение спроса над предложением;
• тип объекта – коммерческие объекты или апартаменты могут принести больше прибыли, чем жилые;  
• оптимизация расходов.

Относительно этих показателей и стоит строить стратегию.

При выборе, во что вложиться, стоит обратить внимание на тот вид недвижимости, который имеет максимальную защиту. Защита означает не только ликвидность объекта, но и его способность принести максимальный доход в любых условиях. К таким объектам можно отнести коммерческую недвижимость и апартаменты. Они не только всегда пользуются спросом, но и могут приносить деньги до продажи, так как площади сдают в аренду. Динамика роста цен здесь более плавная, ее можно легко рассчитать.

Динамика ставок долгосрочной и краткосрочной аренды

При вложениях в недвижимость стоит учитывать сезонные колебания арендных ставок и проводить их ежемесячный мониторинг. Например, в зимний период сезон низкий спроса почти нет и ставки снижаются, в летний, наоборот, повышается, особенно если ваши объекты находятся в курортных зонах или близки к ним. Весна считается стабильным сезоном, как и осень, хотя после пика в конце лета спрос несколько падает.

Cap Rate показывает, сколько объект приносит в его относительно своей стоимости. Рассчитать данный показатель можно по формуле: Cap Rate = (NOI / Стоимость объекта) × 100%. Такой объект может приносить доход, пока вы им владеете, например если вы решили сдавать его в аренду. Его вовсе не обязательно потом продавать, можно сделать постоянным источником дохода.

Главные факторы, влияющие на динамику:

• объем предложения;
• инфляция;
• сезонность;
• ключевая ставка ЦБ;
• доступность ипотеки.
• спрос.

Уровень вакантности (Vacancy Rate) в жилом и коммерческом сегментах

Уровень вакантности (Vacancy Rate) — это процент незанятых площадей. Если вы собираетесь сдавать недвижимость или продавать ее, вам будет выгодно, чтобы как можно больше площадей было занято. Свободный ресурс будет привлекать внимание потенциальных клиентов. Однако стоимость может зависеть от локации, инфраструктуры, проходимости и иных факторов, способных значительно повлиять на выбор арендатора или покупателя.

10-12% считается тревожным уровнем, так как пустых площадей становится слишком много, и получить высокий доход при аренде вы не сможете. Кроме этого, будет достаточно сложно найти клиента, придется привлекать брокеров.

Преимущества инвестиций в готовые апартаменты и коммерческие помещения

Недвижимость, которую можно сдавать в аренду, позволяет получить Cash Flow (денежный поток) с первого месяца. Таким образом, постепенно растет не только ее цена, но и заработок, так как у вас будет ежемесячно какая-то сумма за аренду.

Сервисные апартаменты имеют высокий спрос. Вам не потребуется заниматься ими самостоятельно. Существуют управляющие компании, которые за процент от сделки ищут клиента, предоставляют ему услуги, следят за апартаментами. Вы просто получаете деньги от аренды и не беспокоитесь о бытовых проблемах клиента. Если вы занимаетесь стрит-ритейлом или сдаете в аренду офисы, вы также сможете получить стабильный доход, способный перекрыть уровень инфляции.

Инструменты автоматизации: Где инвестору брать данные каждый месяц

Для получения данных рекомендуется пользоваться аналитикой ЦБ РФ, Дом.РФ, применять данные Росреестра. Кроме этого, существуют разнообразные коммерческие сервисы и агрегаторы данных, например:

• Пульс Прода;
• ЦИАН.Аналитика;
• СберИндекс и т.д.

Для удобства можно создать собственную таблицу (Dashboard) для ежемесячного контроля.

Заключение: Алгоритм ежемесячного анализа для принятия решений

Инвестиции в недвижимость – это бизнес, требующий цифр, а не интуиции. Здесь важно рассчитать риски, понимать динамику рынка и принимать взвешенные решения. Для получения выгоды инвестору требуется создать диверсифицированный портфель с упором на высокодоходные готовые коммерческие метры и апартаменты, опираясь на жесткие ежемесячные метрики.

Часто задаваемые вопросы

Сколько времени должен занимать ежемесячный анализ рынка и можно ли его делегировать?

Можно анализировать рынок самостоятельно или доверить это агентам. Сбор информации должен проводиться не реже одного раза в месяц.

Какой показатель самый критичный, если нужно принять решение о покупке «здесь и сейчас»?

Если вам предстоит выбрать, что делать, продавать или покупать, нужно ориентироваться на показатели Vacancy Rate.

Что выгоднее покупать при высокой ключевой ставке – жилую недвижимость или готовые апартаменты/коммерцию?

Выгоднее покупать апартаменты/коммерцию, так как она стоит меньше и доступнее для клиента. При высокой ключевой ставке ипотека будет малодоступной и рынок жилой недвижимости просядет.

Как по ежемесячным метрикам понять, что рынок перегрет и пора продавать актив?

Покупать актив стоит, когда на рынке доминирует предложение и цены немного снижаются, а при дефиците предложения выгоднее продавать.

Стоит ли доверять ежемесячным отчетам от крупных застройщиков?

Доверять отчетам можно, однако рекомендуется использовать для контроля информацию ЦБ РФ, Дом.РФ, а также свежие данные Росреестра.