Почему апартаменты с сервисной составляющей становятся привлекательнее традиционных квартир в аренде
О чем вы узнаете
Интерес к формату сервисных апартаментов на российском рынке продолжает расти. За 2024 год их доля в недвижимости выросла на 36%, а средняя доходность увеличилась до 10-15%, что позволило рассматривать апарт-отели как перспективный объект для инвестирования и дальнейшей сдачи в аренду.
- Что такое апартаменты с сервисной составляющей
- Основные преимущества апартаментов с сервисами
- Почему арендаторы выбирают сервисные апартаменты
- Преимущества для инвесторов
- Перспективы рынка сервисных апартаментов
- Заключение
- Часто задаваемые вопросы
Апартаменты с сервисной составляющей объединяют преимущества гостиничного номера и жилой недвижимости и могут удовлетворить потребности различных категорий арендаторов - от предпринимателей, корпоративных клиентов и экспатов до семей с детьми. Благодаря гибкости ликвидность формата на вторичном рынке стабильно высока, а профессиональное управление помогает повысить доходность и эффективность владения.
Что такое апартаменты с сервисной составляющей
Планируя вложения в недвижимость, важно понимать, что такое сервисные апартаменты и в чем заключаются их основные преимущества: это позволит принять взвешенное решение при выборе объекта для инвестиций.
Апартаментами с сервисной составляющей называют отдельные жилые комплексы, квартиры в которых изначально предназначены для сдачи в краткосрочную либо долгосрочную аренду. Основное отличие от традиционных квартир - предложение обширного перечня услуг для комфорта проживающих.
Ключевые особенности формата
В список комфортных опций, которые владельцы сервисных апартаментов предлагают арендаторам, обычно входит:
- полная меблировка, оборудование бытовой и кухонной техникой «под ключ»;
- регулярная уборка, включая смену постельного белья;
- инфраструктура на уровне отельной - переговорные, фитнес-центры, салоны красоты, рестораны и кафе;
- консьерж-сервис, видеонаблюдение и охрана;
- обслуживание коммуникаций, мелкий ремонт - уже включенный в тариф или по договору;
- дополнительные платные услуги - трансфер, прачечная, завтраки, аренда автомобилей.
Апарт-отели нередко управляются централизовано - гостиничной сетью или оператором. Это позволяет упорядочить систему бронирования и повысить уровень обслуживания постояльцев.
Чем сервисные апартаменты отличаются от обычных квартир
Квартиры под аренду в обычных жилых домах и апартаменты с гостиничным сервисом отличаются друг от друга не только обустройством и уровнем услуг. Важными для инвесторов факторами также стали:
- Подход как к продукту. Формат продается как пакет «жилье плюс услуги». Такой подход требует стандартизации и стабильно качественного обслуживания.
- Целевая аудитория. Клиентами первых апарт-отелей были преимущественно состоятельные предприниматели. Сегодня объекты сервисного обслуживания делятся на несколько ценовых сегментов - от премиальных до эконом-класса, что позволяет охватить категории жильцов с разным уровнем дохода.
- Цены. Арендаторы готовы больше платить за сервис и комфорт, поэтому доход владельцев дифференцирован: они получают деньги за само жилье и за оказанные ими услуги.
Еще один ключевой момент - юридическая составляющая. Апарт-отели в отличие от квартир не относятся к жилым помещениям; есть особый порядок оформления, владения и налогообложения таких объектов.

Основные преимущества апартаментов с сервисами
Сервисные апартаменты - это сочетание приватности традиционного жилья и обслуживания уровня престижной гостиницы. У формата есть свои преимущества как для проживающих, так и для владельцев.
Удобство и комфорт для арендатора
Арендаторы выбирают апарт-отели для проживания благодаря следующим плюсам:
- полностью готовому интерьеру и обстановке;
- быстрому решению бытовых вопросов;
- предсказуемым условиям - четким правилам бронирования, въезда и заезда, круглосуточной поддержке консьерж-сервисом;
- развитой инфраструктуре, удобному расположению.
Жильцы наслаждаются комфортом, экономят время - и не жалеют на это средств.
Гибкость в сроках аренды и форматах проживания
Собственники традиционных квартир могут сдавать их на долгий срок или посуточно, обычные отели чаще предлагают краткосрочное проживание. У апартаментов с сервисом форматов аренды больше, и постояльцы могут выбрать из нескольких вариантов:
- Краткосрочная аренда. Жилье снимают на несколько дней или недель. Модель ориентирована на бизнес-путешественников и туристов.
- Среднесрочная аренда. Апартаменты сдают на 1-6 месяцев. Целевая аудитория - командированные специалисты и корпоративные клиенты.
- Долгосрочная аренда. Срок проживания - не менее полугода. Больше интересует экспатов и цифровых кочевников.
Более высокая доходность для владельца
Инвестиционная привлекательность апарт-отелей заключается и в стабильном получении прибыли, которая часто выше дохода от обычных квартир. В 2025 году доходность сервисных объектов составила:
- для краткосрочной аренды - 8-12% при средней загрузке 65-75%;
- для среднесрочной аренды - 8-11% с загрузкой 80-90%;
- для долгосрочной аренды -8-10%;
для гибридной модели аренды (среднесрочная и краткосрочная) - 10-12% при загрузке 80-85%.
Инвесторы также учитывают комбинированную доходность - совокупность текущей прибыли от аренды и рост стоимости актива. Средний показатель для сервисных апартаментов на 2025 год - 13-18% годовых.
Управление без забот - профессиональный оператор
Собственник апарт-отеля может выбрать формат управления исходя из своей занятости и вовлеченности в проект:
- Самостоятельное управление. Большинством операций и созданием структуры занимается владелец. В этом случае контроль над недвижимостью полный, а прибыль максимальна. Однако операционные риски также высоки, поэтому формат подходит для инвесторов с опытом в отельном бизнесе.
- Апартаменты с управляющей компанией. Недвижимость передается под контроль специализированной организации за вознаграждение в пределах 20-30%. Вариант для крупных проектов и начинающих инвесторов.
- Гостиничный оператор. Апартаментами управляет отельный бренд, что позволяет повысить качество обслуживания и получить доступ к глобальным системам бронирования. Минусы - необходимость соответствовать строгим требованиям и сложная структура вознаграждения, которая включает базовый, мотивационный и маркетинговый сбор.
Еще одна модель для индивидуальных собственников - передача объекта в доверительное управление. Подойдет для получения пассивного дохода тем, кто не готов вникать в операционную деятельность апарта.
Почему арендаторы выбирают сервисные апартаменты
За период с января по июнь 2025 года средняя загрузка апарт-отелей составила 72,5%, а эксперты ожидают прироста минимум в 8-10% до конца года. В числе причин популярности - рост внутреннего туризма и налаживание деловых и торговых связей с зарубежными компаниями.
Современные стандарты сервиса
Арендаторы активно занимаются своими делами, не хотят отвлекаться на бытовые проблемы - а потому становятся все требовательнее к сервису. Получить желаемый уровень комфорта они могут именно в апартаментах, предлагающих стандарт, близкий к отельному, но с большей приватностью.
Привлекательная инфраструктура и локации
Девелоперы выбирают места для строительства апартов исходя из профиля и запросов потенциальных арендаторов. Так сформировалось несколько типов недвижимости с сервисной составляющей:
- Городские бизнес-апартаменты. Расположены в деловых районах, рядом с бизнес-центрами и транспортными узлами. Популярны в городах-миллионниках - Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге. Ориентированы на путешествующих по бизнесу, экспатов, командированных специалистов.
- Рекреационные апарт-отели. Строятся в курортных зонах - преимущественно в Краснодарском крае, районах катания на горных лыжах. Предлагают развитую инфраструктуру отдыха, в первую очередь семьям с детьми.
- Объекты для долгосрочного проживания. Предлагают комфортное проживание в спальных районах и рядом с крупными университетами. Целевая аудитория - студенты, в том числе по обмену, командированные на долгий срок, цифровые кочевники.
Оптимальный баланс цены и удобства
Стоимость проживания в апартаментах под управлением часто незначительно выше, чем в обычных квартирах и ниже, чем в комфортабельных отелях. Анализ расходов на ежемесячную аренду часто показывает, что плата арендаторов за сервис совсем небольшая. Именно поэтому апарты нередко называют золотой серединой в сфере аренды.
Преимущества для инвесторов
Апартаменты с сервисной составляющей - рациональное решение для начинающих инвесторов и опытных предпринимателей, желающих разнообразить инвестиционный портфель. Уже сейчас тенденции на рынке показывают перспективность вложений в жилье с сервисом для сдачи в аренду.
Повышение ликвидности объекта
На 2025 год средняя операционная доходность апарт-отелей - 8-15% годовых и даже выше в премиальных локациях. Минимальный срок окупаемости - 4 года, максимальный - 6-8 лет. Работа под профессиональной управляющей компанией уже сейчас позволяет увеличить доходность за счет системного маркетинга и сервиса.
Эксперты прогнозируют значительный рост спроса на апартаменты к 2027 году, связанный с ужесточением требований к стандартам обслуживания. Владельцы недвижимости, выполнившие все предписания, превратят ее в ценный актив с высокой потенциальной стоимостью.
Минимизация рисков простоя
Преимущество сервисных апартаментов - гибкость и возможность предложить аренду на любой срок. Наиболее перспективна гибридная бизнес-модель: краткосрочная аренда в высокий сезон поможет максимизировать прибыль, среднесрочная обеспечит стабильную загрузку при снижении количества туристов и командированных.
Потенциал роста арендной ставки
За первое полугодие 2025 года арендная ставка для сервисных апартаментов увеличилась на 11,4% по сравнению с периодом с января по июнь 2024 года. Эксперты ожидают стабильный рост как минимум до 2030 года и связывают его с развитием промышленности и внутреннего туризма, притоком экспатов и активностью цифровых кочевников.
Перспективы рынка сервисных апартаментов
Аналитики предполагают, что сегмент апартаментов с сервисной составляющей вырастет примерно на 80% уже в 2026 году. Интерес потенциальных арендаторов и растущая доходность обрисовывают позитивные перспективы на ближайшие 3-5 лет.
Рост спроса со стороны корпорантов и экспатов
Международные и крупные российские компании предпочитают размещать сотрудников в стандартизированных локациях с качественным сервисом: это удобнее для бухгалтерии, проще по логистике и безопаснее для сотрудников.
Высококвалифицированные специалисты из других стран ищут готовые надежные решения на период трудового контракта без необходимости решать бытовые вопросы.
Поддержка формата девелоперами и инвесторами
Девелоперы ориентируются на спрос и включают апарт-отели в планы застройки. Инвесторов привлекает разнообразие форматов - от компактных юнитов с базовым набором услуг до просторных жилых помещений с дизайнерским оформлением и эксклюзивным сервисом. Это дает возможность выбрать и инвестиционную стратегию под собственные цели и финансы.
Влияние тенденций short stay и digital nomads
Цифровые кочевники (digital nomads) работают удаленно, не привязаны к офису и могут менять локацию, когда пожелают. Такой подход создал новый класс спроса на жилье - с предпочтением краткосрочной и среднесрочной аренды, персонализированным сервисом, современным техническим оснащением, а также возможностью быстро бронировать место проживания и управлять бронью онлайн.
Сервисные апартаменты соответствуют таким требованиям больше, чем традиционные отели и квартиры, что также привело к значительному росту спроса на них с 2022 года.
Заключение
Апартаменты с сервисной составляющей -продукт, сочетающий повышенную доходность, гибкость управляемые риски и привлекательность для различных категорий арендаторов. Такой тип недвижимости заслуживает внимания со стороны предпринимателей, желающих разнообразить инвестиционный портфель или заинтересованных в активах с хорошим потенциалом роста доходности.
Тем, кто уже понял, что сервисные апартаменты - это наиболее привлекательный для них вариант инвестиций, важно выбрать оптимальную локацию, утвердить стандарты сервиса и наладить партнерство с надежным оператором. Акцент на эти факторы поможет привлечь арендаторов, повысить доходность и увеличить ликвидность недвижимости.
Часто задаваемые вопросы
Что входит в понятие «сервисная составляющая» апартаментов?
Под сервисной составляющей понимают услуги и процессы, которые повышают удобство проживания - уборку, консьерж-сервис, аренду и заказ транспорта, решение вопросов с коммунальными сетями, доставку в апартаменты, а также цифровые сервисы, в том числе онлайн-бронирование. В бизнес-модели они создают дополнительный доход поверх базовой арендной платы.
Почему сервисные апартаменты считаются более доходными для инвесторов?
Прибыль от сдачи апарт-отелей складывает от аренды площади и платы за сервис. Благодаря возможности сдавать жилье на любой срок средняя загрузка выше, а профессиональное управление позволяет оптимизировать ставки и привлечь больше клиентов за счет продуманной маркетинговой системы и высокого стандарта обслуживания.
Кому подходят апартаменты с сервисом - туристам, бизнесменам или арендаторам на долгий срок?
Сервисные апартаменты - универсальный тип недвижимости, подходящий всем категориям арендаторов. Туристы предпочитают снимать их на короткий срок, цифровые кочевники и командированные профессионалы выбирают краткосрочную аренду, корпоративные клиенты - заключают контракты надолго, в том числе для размещения сотрудников.
Можно ли приобрести апартаменты с сервисом в собственность и сдавать самостоятельно?
При самостоятельном управлении объектом собственник полностью контролирует все процессы и не делится прибылью ни с кем. Однако такой формат требует времени и опыта, поэтому договор с профессиональным оператором - более эффективное и разумное решение.
Как выбрать надежного оператора для управления сервисными апартаментами?
Опытные собственники апартаментов руководствуются следующими критериями для выбора управляющей компании или отельного оператора:
- репутацией и опытом на локальном рынке;
- наличием корпоративных клиентов, кейсами и отзывами;
- утвержденными стандартами качества;
- условиями договора управления;
- прозрачностью финансовой модели.
Для качественного сервиса также важны работающая технологическая платформа и каналы бронирования.
