Почему апартаменты с сервисной составляющей становятся привлекательнее традиционных квартир в аренде

Апартаменты с сервисной составляющей объединяют преимущества гостиничного номера и жилой недвижимости и могут удовлетворить потребности различных категорий арендаторов - от предпринимателей, корпоративных клиентов и экспатов до семей с детьми. Благодаря гибкости ликвидность формата на вторичном рынке стабильно высока, а профессиональное управление помогает повысить доходность и эффективность владения.

Что такое апартаменты с сервисной составляющей

Планируя вложения в недвижимость, важно понимать, что такое сервисные апартаменты и в чем заключаются их основные преимущества: это позволит принять взвешенное решение при выборе объекта для инвестиций.

Апартаментами с сервисной составляющей называют отдельные жилые комплексы, квартиры в которых изначально предназначены для сдачи в краткосрочную либо долгосрочную аренду. Основное отличие от традиционных квартир - предложение обширного перечня услуг для комфорта проживающих.

Ключевые особенности формата

В список комфортных опций, которые владельцы сервисных апартаментов предлагают арендаторам, обычно входит:

• полная меблировка, оборудование бытовой и кухонной техникой «под ключ»;
• регулярная уборка, включая смену постельного белья;
• инфраструктура на уровне отельной - переговорные, фитнес-центры, салоны красоты, рестораны и кафе;
• консьерж-сервис, видеонаблюдение и охрана;
• обслуживание коммуникаций, мелкий ремонт - уже включенный в тариф или по договору;
• дополнительные платные услуги - трансфер, прачечная, завтраки, аренда автомобилей.

Апарт-отели нередко управляются централизовано - гостиничной сетью или оператором. Это позволяет упорядочить систему бронирования и повысить уровень обслуживания постояльцев.

Чем сервисные апартаменты отличаются от обычных квартир

Квартиры под аренду в обычных жилых домах и апартаменты с гостиничным сервисом отличаются друг от друга не только обустройством и уровнем услуг. Важными для инвесторов факторами также стали:

• Подход как к продукту. Формат продается как пакет «жилье плюс услуги». Такой подход требует стандартизации и стабильно качественного обслуживания.
• Целевая аудитория. Клиентами первых апарт-отелей были преимущественно состоятельные предприниматели. Сегодня объекты сервисного обслуживания делятся на несколько ценовых сегментов - от премиальных до эконом-класса, что позволяет охватить категории жильцов с разным уровнем дохода.
• Цены. Арендаторы готовы больше платить за сервис и комфорт, поэтому доход владельцев дифференцирован: они получают деньги за само жилье и за оказанные ими услуги.

Еще один ключевой момент - юридическая составляющая. Апарт-отели в отличие от квартир не относятся к жилым помещениям; есть особый порядок оформления, владения и налогообложения таких объектов.

Основные преимущества апартаментов с сервисами

Сервисные апартаменты - это сочетание приватности традиционного жилья и обслуживания уровня престижной гостиницы. У формата есть свои преимущества как для проживающих, так и для владельцев.

Удобство и комфорт для арендатора

Арендаторы выбирают апарт-отели для проживания благодаря следующим плюсам:

• полностью готовому интерьеру и обстановке;
• быстрому решению бытовых вопросов;
• предсказуемым условиям - четким правилам бронирования, въезда и заезда, круглосуточной поддержке консьерж-сервисом;
• развитой инфраструктуре, удобному расположению.

Жильцы наслаждаются комфортом, экономят время - и не жалеют на это средств.

Гибкость в сроках аренды и форматах проживания

Собственники традиционных квартир могут сдавать их на долгий срок или посуточно, обычные отели чаще предлагают краткосрочное проживание. У апартаментов с сервисом форматов аренды больше, и постояльцы могут выбрать из нескольких вариантов:

• Краткосрочная аренда. Жилье снимают на несколько дней или недель. Модель ориентирована на бизнес-путешественников и туристов.
• Среднесрочная аренда. Апартаменты сдают на 1-6 месяцев. Целевая аудитория - командированные специалисты и корпоративные клиенты.
• Долгосрочная аренда. Срок проживания - не менее полугода. Больше интересует экспатов и цифровых кочевников.

Более высокая доходность для владельца

Инвестиционная привлекательность апарт-отелей заключается и в стабильном получении прибыли, которая часто выше дохода от обычных квартир. В 2025 году доходность сервисных объектов составила:

• для краткосрочной аренды - 8-12% при средней загрузке 65-75%;
• для среднесрочной аренды - 8-11% с загрузкой 80-90%;
• для долгосрочной аренды -8-10%;

для гибридной модели аренды (среднесрочная и краткосрочная) - 10-12% при загрузке 80-85%.

Инвесторы также учитывают комбинированную доходность - совокупность текущей прибыли от аренды и рост стоимости актива. Средний показатель для сервисных апартаментов на 2025 год - 13-18% годовых.

Управление без забот - профессиональный оператор

Собственник апарт-отеля может выбрать формат управления исходя из своей занятости и вовлеченности в проект:

• Самостоятельное управление. Большинством операций и созданием структуры занимается владелец. В этом случае контроль над недвижимостью полный, а прибыль максимальна. Однако операционные риски также высоки, поэтому формат подходит для инвесторов с опытом в отельном бизнесе.
• Апартаменты с управляющей компанией. Недвижимость передается под контроль специализированной организации за вознаграждение в пределах 20-30%. Вариант для крупных проектов и начинающих инвесторов.
• Гостиничный оператор. Апартаментами управляет отельный бренд, что позволяет повысить качество обслуживания и получить доступ к глобальным системам бронирования. Минусы - необходимость соответствовать строгим требованиям и сложная структура вознаграждения, которая включает базовый, мотивационный и маркетинговый сбор.

Еще одна модель для индивидуальных собственников - передача объекта в доверительное управление. Подойдет для получения пассивного дохода тем, кто не готов вникать в операционную деятельность апарта.

Почему арендаторы выбирают сервисные апартаменты

За период с января по июнь 2025 года средняя загрузка апарт-отелей составила 72,5%, а эксперты ожидают прироста минимум в 8-10% до конца года. В числе причин популярности - рост внутреннего туризма и налаживание деловых и торговых связей с зарубежными компаниями.

Современные стандарты сервиса

Арендаторы активно занимаются своими делами, не хотят отвлекаться на бытовые проблемы - а потому становятся все требовательнее к сервису. Получить желаемый уровень комфорта они могут именно в апартаментах, предлагающих стандарт, близкий к отельному, но с большей приватностью.

Привлекательная инфраструктура и локации

Девелоперы выбирают места для строительства апартов исходя из профиля и запросов потенциальных арендаторов. Так сформировалось несколько типов недвижимости с сервисной составляющей:

• Городские бизнес-апартаменты. Расположены в деловых районах, рядом с бизнес-центрами и транспортными узлами. Популярны в городах-миллионниках - Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге. Ориентированы на путешествующих по бизнесу, экспатов, командированных специалистов.
• Рекреационные апарт-отели. Строятся в курортных зонах - преимущественно в Краснодарском крае, районах катания на горных лыжах. Предлагают развитую инфраструктуру отдыха, в первую очередь семьям с детьми.
• Объекты для долгосрочного проживания. Предлагают комфортное проживание в спальных районах и рядом с крупными университетами. Целевая аудитория - студенты, в том числе по обмену, командированные на долгий срок, цифровые кочевники.

Оптимальный баланс цены и удобства

Стоимость проживания в апартаментах под управлением часто незначительно выше, чем в обычных квартирах и ниже, чем в комфортабельных отелях. Анализ расходов на ежемесячную аренду часто показывает, что плата арендаторов за сервис совсем небольшая. Именно поэтому апарты нередко называют золотой серединой в сфере аренды.

Преимущества для инвесторов

Апартаменты с сервисной составляющей - рациональное решение для начинающих инвесторов и опытных предпринимателей, желающих разнообразить инвестиционный портфель. Уже сейчас тенденции на рынке показывают перспективность вложений в жилье с сервисом для сдачи в аренду.

Повышение ликвидности объекта

На 2025 год средняя операционная доходность апарт-отелей - 8-15% годовых и даже выше в премиальных локациях. Минимальный срок окупаемости - 4 года, максимальный - 6-8 лет. Работа под профессиональной управляющей компанией уже сейчас позволяет увеличить доходность за счет системного маркетинга и сервиса.

Эксперты прогнозируют значительный рост спроса на апартаменты к 2027 году, связанный с ужесточением требований к стандартам обслуживания. Владельцы недвижимости, выполнившие все предписания, превратят ее в ценный актив с высокой потенциальной стоимостью.

Минимизация рисков простоя

Преимущество сервисных апартаментов - гибкость и возможность предложить аренду на любой срок. Наиболее перспективна гибридная бизнес-модель: краткосрочная аренда в высокий сезон поможет максимизировать прибыль, среднесрочная обеспечит стабильную загрузку при снижении количества туристов и командированных.

Потенциал роста арендной ставки

За первое полугодие 2025 года арендная ставка для сервисных апартаментов увеличилась на 11,4% по сравнению с периодом с января по июнь 2024 года. Эксперты ожидают стабильный рост как минимум до 2030 года и связывают его с развитием промышленности и внутреннего туризма, притоком экспатов и активностью цифровых кочевников.

Перспективы рынка сервисных апартаментов

Аналитики предполагают, что сегмент апартаментов с сервисной составляющей вырастет примерно на 80% уже в 2026 году. Интерес потенциальных арендаторов и растущая доходность обрисовывают позитивные перспективы на ближайшие 3-5 лет.

Рост спроса со стороны корпорантов и экспатов

Международные и крупные российские компании предпочитают размещать сотрудников в стандартизированных локациях с качественным сервисом: это удобнее для бухгалтерии, проще по логистике и безопаснее для сотрудников.

Высококвалифицированные специалисты из других стран ищут готовые надежные решения на период трудового контракта без необходимости решать бытовые вопросы.

Поддержка формата девелоперами и инвесторами

Девелоперы ориентируются на спрос и включают апарт-отели в планы застройки. Инвесторов привлекает разнообразие форматов - от компактных юнитов с базовым набором услуг до просторных жилых помещений с дизайнерским оформлением и эксклюзивным сервисом. Это дает возможность выбрать и инвестиционную стратегию под собственные цели и финансы.

Влияние тенденций short stay и digital nomads

Цифровые кочевники (digital nomads) работают удаленно, не привязаны к офису и могут менять локацию, когда пожелают. Такой подход создал новый класс спроса на жилье - с предпочтением краткосрочной и среднесрочной аренды, персонализированным сервисом, современным техническим оснащением, а также возможностью быстро бронировать место проживания и управлять бронью онлайн.

Сервисные апартаменты соответствуют таким требованиям больше, чем традиционные отели и квартиры, что также привело к значительному росту спроса на них с 2022 года.

Заключение

Апартаменты с сервисной составляющей -продукт, сочетающий повышенную доходность, гибкость управляемые риски и привлекательность для различных категорий арендаторов. Такой тип недвижимости заслуживает внимания со стороны предпринимателей, желающих разнообразить инвестиционный портфель или заинтересованных в активах с хорошим потенциалом роста доходности.

Тем, кто уже понял, что сервисные апартаменты - это наиболее привлекательный для них вариант инвестиций, важно выбрать оптимальную локацию, утвердить стандарты сервиса и наладить партнерство с надежным оператором. Акцент на эти факторы поможет привлечь арендаторов, повысить доходность и увеличить ликвидность недвижимости.

Часто задаваемые вопросы

Что входит в понятие «сервисная составляющая» апартаментов?

Под сервисной составляющей понимают услуги и процессы, которые повышают удобство проживания - уборку, консьерж-сервис, аренду и заказ транспорта, решение вопросов с коммунальными сетями, доставку в апартаменты, а также цифровые сервисы, в том числе онлайн-бронирование. В бизнес-модели они создают дополнительный доход поверх базовой арендной платы.

Почему сервисные апартаменты считаются более доходными для инвесторов?

Прибыль от сдачи апарт-отелей складывает от аренды площади и платы за сервис. Благодаря возможности сдавать жилье на любой срок средняя загрузка выше, а профессиональное управление позволяет оптимизировать ставки и привлечь больше клиентов за счет продуманной маркетинговой системы и высокого стандарта обслуживания.

Кому подходят апартаменты с сервисом - туристам, бизнесменам или арендаторам на долгий срок?

Сервисные апартаменты - универсальный тип недвижимости, подходящий всем категориям арендаторов. Туристы предпочитают снимать их на короткий срок, цифровые кочевники и командированные профессионалы выбирают краткосрочную аренду, корпоративные клиенты - заключают контракты надолго, в том числе для размещения сотрудников.

Можно ли приобрести апартаменты с сервисом в собственность и сдавать самостоятельно?

При самостоятельном управлении объектом собственник полностью контролирует все процессы и не делится прибылью ни с кем. Однако такой формат требует времени и опыта, поэтому договор с профессиональным оператором - более эффективное и разумное решение.

Как выбрать надежного оператора для управления сервисными апартаментами?

Опытные собственники апартаментов руководствуются следующими критериями для выбора управляющей компании или отельного оператора:

• репутацией и опытом на локальном рынке;
• наличием корпоративных клиентов, кейсами и отзывами;
• утвержденными стандартами качества;
• условиями договора управления;
• прозрачностью финансовой модели.

Для качественного сервиса также важны работающая технологическая платформа и каналы бронирования.