Сдача апартаментов в аренду: преимущества и недостатки, правила и нюансы договора

Большинство инвесторов считает, что недвижимость должна работать. В первую очередь это касается апартаментов, главное назначение которых временное размещение граждан. Например, туристов и командированных. Важно понимать преимущества и недостатки сдачи в аренду апартаментов. Если у вас есть пустующая недвижимость, можно рассмотреть вариант сдачи ее в аренду, чтобы получить некоторый доход. Это может быть лучшей стратегией, чем продажа собственности. Но важно понимать, как сдавать апартаменты в аренду в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Главные плюсы

• Арендная плата может принести вам дополнительный доход, если она превышает выплаты по ипотеке и другие расходы вместе взятые.
• Удержание недвижимости в период восстановления спада на рынке может предотвратить негативное воздействие короткой продажи. Стоимость недвижимости вырастет, апартаменты гарантированно прибыль позже.
• Недвижимость – это осязаемая, пригодная к использованию собственность, стоимость которой выходит за рамки простой рублевой суммы: в ней можно жить. Вы не можете сделать это с сертификатом акций или другим нематериальным активом.

Главные минусы

• Рыночная арендная плата колеблется, и ваша недвижимость может приносить меньший доход от аренды, чем вы ожидали, или даже простаивать в течение нескольких месяцев, что приведет к финансовому напряжению.
• Работа с арендаторами и обслуживание недвижимости – это то, чему не каждый может посвятить время и силы.

В целом, сдача в аренду квартир достаточно прибыльное занятие и обеспечивает практически пассивный доход, если вся система отлажена, а недвижимость расположена в населенном пункте привлекательном для туристов или деловых центрах. Наглядным пример выступает Санкт-Петербург. Рассмотрим подробнее, почему люди выбирают аренду апартаментов и квартир, прежде чем перейти к практической части: как сдавать апартаменты.

Почему люди выбирают аренду апартаментов вместо покупки квартиры? 

Преимущества аренды апартаментов:

• Финансовые компоненты, такие как коммунальные услуги и техническое обслуживание не требуют дополнительной оплаты вне зависимости от объемов потребления.
• Апартаменты, как правило, более безопасны и надежны. Большинство отелей в наши дни оснащены системой безопасности, которая не допускает посторонних.
• Гибкость. Аренда доступна в удобном месте. Например, поблизости с работой или достопримечательностями.
• Дополнительные удобства. Вы можете воспользоваться бассейном, тренажерным залом, детской игровой площадкой, услугами прачечной и даже услугами мастера, если вы что-то сломали или что-то не работает.

О чем стоит подумать, прежде чем сдавать апартаменты в аренду?

Сдача апартаментов в аренду – серьезный шаг. Итак, как сдаются апартаменты? Вот основные вещи, которые вам нужно учитывать, прежде чем приступать к данной практике:

• Прежде чем сдавать недвижимость в аренду, вам необходимо учесть дополнительные налоговые обязательства, которые вы возьмете на себя как арендодатель. Сдача в аренду недвижимости будет приносить вам доход, а это значит, что вам придется платить отчисления в ФНС. Вам нужно будет заполнить налоговую декларацию для самостоятельной оценки, чтобы определить размер вашей задолженности.
• Вам необходимо учитывать множество дополнительных расходов, в том числе. Затраты на проверку газовой и электробезопасности, экспертизу пожарной безопасности и установку дымовой сигнализации. Дальнейшие расходы на реконструкцию и ремонт, чтобы привести недвижимость в соответствие со стандартами для арендаторов. Затраты, когда недвижимость пустует, включая ипотеку, имущественный налог и счета за коммунальные услуги. Текущие расходы на техническое обслуживание. Страхование  гражданской ответственности арендодателя. Замена/ремонт бытовой техники/мебели.

Для того чтобы избежать дополнительных сложностей и просто получать доход от сдаваемого в аренду объекта недвижимости целесообразно обратиться к управляющей компании, которая возьмет все заботы на себя. Отличный выбор, на который уже обратили внимание многие опытные и начинающие инвесторы, – отель «Вертикаль». Здесь можно приобрести апартаменты уже с готовым пакетом управления. Рассмотрим подробнее, какие преимущества получает владелец номера в гостинице при такой покупке. 

Преимущества покупки апартаментов с услугами управления

Использование услуг полного управления агента по сдаче в аренду — лучший способ гарантировать, что ваша недвижимость соответствует требованиям, и вы получите лучших арендаторов. В соответствии с соглашением о полном управлении ваш агент должен:

• Обеспечить соблюдение всех требований соответствия, включая ежегодные проверки газовой и электробезопасности.
• Предлагать недвижимость потенциальным арендаторам, в том числе через онлайн-порталы.
• Сопровождать потенциальных арендаторов на просмотрах.
• Предоставить полный спектр услуг по подбору арендаторов.
• Предоставить договор аренды и другую документацию.
• Организовать инвентаризацию в начале и конце каждого срока заселения гостей.
• Взимать арендную плату и производить перечисления владельцу ежемесячно или в другой оговоренный срок за вычетом вознаграждения за услуги управления и отчислений на амортизацию помещения и имущества.
• Прием и защита всех депозитов арендаторов при условии наличия залоговой и/или предоплатной системы.
• Управление текущим обслуживанием и ремонтом.
• Регулярно осматривайте недвижимость.
• Обеспечить страхование.
• Предоставлять владельцы ежегодные отчеты по движению средств в отношении объекта недвижимости.

Если вы решите самостоятельно управлять сдаваемой в аренду недвижимостью, вам будет необходимо взять все эти обязанности на себя или нанять сотрудников. Последнее значительно снижает прибыль, а при наличии всего одного объекта может и вовсе свести ее к нулю. 

Подробнее о договоре аренды апартаментов

Для начала нужно разграничить понятия договоров найма и аренды. Первый заключается для жилого помещения (квартира, дом, комната), а второй для коммерческого, к категории которого и относятся апартаменты. Договор аренды не имеет строгой формы, но обязательно должен включать следующую информацию:

• Сведения об арендодателе и арендаторе: Ф.И.О., паспортные данные.
• Информация об объекте недвижимости: расположение, метраж и так далее.
• Продолжительность аренды.
• Платежные реквизиты для оплаты.
• Права и обязанности сторон. Важно детально подойти к этому пункту, так как неправильно составленный договор может поставить арендодателя в невыгодное положение или отпугнуть арендатора.

Наиболее актуально скачать шаблон договора, а затем отредактировать его под свои потребности. Дополнительно потребуется акт приемки-передачи с инвентаризацией имущества в номере на случай кражи или повреждения. Данное знание поможет вам ответить на вопрос: как официально сдавать апартаменты.

Порча имущества нередко случается при аренде. Поэтому желательно продумать вопрос компенсации. Вы можете застраховать апартаменты или использовать депозитную систему, когда заказчик вносит залог. В случае порчи имущества деньги остаются у арендодателя. Для использования депозита требуется дополнительно подготовить расписку. 

При долгосрочной аренде, которая превышает 11 месяцев, требуется государственная регистрация правоотношений в Росреестре. При краткосрочном варианте сдачи недвижимости данная процедура не требуется. 

В случае обращения к компании по управлению недвижимости, в частности при покупке недвижимости в отеле «Вертикаль» оформление договора с арендаторами и прочую бумажную волокиту берет на себя агент. Вам требуется, только заключить соглашение о доверительном управлении. 

Налогообложения при сдаче апартаментов в аренду

Для самостоятельной деятельности потребуется регистрация в качестве индивидуального предпринимателя, что связано с коммерческим статусом апартаментов. Сумма налога составит 15% от полученного дохода. При переходе на упрощенную систему налогообложения ставка понизится до 6%. Важно подать заявление на переход на УСН в течение 1 месяца после регистрации. Если это сделано после, то на конец отчетного года проценты доначислят. Есть небольшая разница: как сдать апартаменты в аренду физ. лицу и компаниям. Отличие касается правил уплаты налога. В первом случае декларацию подает и оплачивает арендатор, во втором – компания (ИП или юридическое лицо). 

Если приобрести апартаменты в отеле, то данная деятельность может быть рассмотрена, как инвестиционная. В результате вы можете платить налог в качестве физического лица (13%) или самозанятого (4% - при непревышении дохода лимита в 2,4 млн. рублей). Теперь вы знаете, как правильно сдавать апартаменты.