Стоит ли покупать квартиру для сдачи в аренду

Надежных инструментов, позволяющих в условиях кризиса сберечь и приумножить капитал, остается все меньше. Опытных инвесторов и новичков интересуют вопросы: стоит ли покупать квартиру для сдачи в аренду, какие виды жилья лучше выбирать для покупки, как избежать распространенных рисков и окупить вложения в кратчайшие сроки. Сегодня на рынке недвижимости представлен огромный выбор квартир, от вариантов эконом-класса, до престижных апартаментов и элитных студий. Оценить перспективы таких покупок и возможности получения дохода поможет несколько рекомендаций.

Как получить прибыль от покупки квартиры?

Приобретение квартиры и других видов жилья предполагает два способа достижения прибыли: перепродажа в будущем по более высокой цене или сдача в аренду для получения пассивного дохода. Последний вариант привлекает больше, поскольку позволяет не только окупить финансовое вложение в квадратные метры за несколько лет, но и сохранить недвижимость в собственности. 

Инвесторам доступны разные варианты организации арендного бизнеса, квартиры можно сдавать посуточно или предоставлять в пользование съемщикам на длительный срок. От формата бизнеса напрямую зависят сроки окупаемости, чаще квартиры в стандартных домах предоставляют в аренду на продолжительный период. Тем, кто только выбирает объекты для инвестиций, стоит учитывать, что спрос на съем жилья за последние годы значительно вырос. Самыми востребованными остаются одно- и двухкомнатные квартиры, но и жилье с большей площадью не теряет клиентов.

Почему стоит сделать выбор в пользу покупки?

На вопрос о том, покупать ли квартиру для сдачи в аренду в 2024 – 2025 году, эксперты дают утвердительный ответ. Ситуация на рынке недвижимости такова, что спрос на покупку жилья снизился. Поспособствовало этому сразу несколько факторов: 

• повышение цен на недвижимость; 
• увеличение ключевой ставки ЦБ; 
• завершение программы льготной ипотеки.

В совокупности с общим ростом цен на товары и услуги покупка собственного жилья для многих стала недостижимой. Это ведет к естественному спросу на долгосрочную аренду, квартиры в новостройках востребованы у молодых людей и пар, фрилансеров и цифровых кочевников, студентов и бизнесменов, которые часто посещают другие города по работе. 

Даже краткосрочное размещение в квартире для многих оказывается более выгодным, чем проживание в отеле или съем апартаментов. Главным преимуществом типовых квартир остается полный набор привычных бытовых услуг. Учитывая такие обстоятельства, выгода от приобретения жилплощади с перспективой дальнейшей сдачи в аренду кажется неоспоримой. Услуга востребована и будет оставаться таковой на протяжении ближайших лет.

Какую квартиру выбрать?

Чтобы дать ответ на этот вопрос, следует заранее оценить перспективы дальнейшего ведения бизнеса и специфику клиентской базы. Основными квартиросъемщиками остаются студенты и молодые люди, которые только начинают вести самостоятельную жизнь. Съемное жилье выбирают молодые пары и семьи, которые не могут позволить себе покупку собственной жилплощади. В сравнении с условиями ипотечного кредитования, которые за три последних года ужесточились, аренда оказывается для семей более выгодным мероприятием. Основными съемщиками жилья остаются:

• студенты и специалисты, переехавшие на работу в другой город;
• одинокие молодые люди и пары;
• молодые семьи;
• бизнесмены, часто посещающие другой город по делам;
• фрилансеры и цифровые кочевники.

Круг потенциальных арендаторов намного шире, но вышеозначенные категории людей составляют клиентскую базу. Они стремятся найти комфортное и доступное по стоимости жилье, объекты большой площади такие съемщики рассматривают редко. Их целью являются однокомнатные квартиры, у молодых пар и семей с детьми востребованы двухкомнатные варианты. 

Жилье с тремя-четырьмя комнатами чаще арендуют одинокие молодые люди и студенты совместно с друзьями, используя его по принципу коливинга. На какой бы вариант недвижимости не пал выбор инвестора, подходящая клиентская база найдется всегда. Но для объектов малой площади отыскать ее быстрее и проще.

Рекомендации по выбору недвижимости

При выборе недвижимости для формирования уже существующего или создания нового арендного бизнеса обращать внимание следует не только на площадь квартиры и количество комнат. Не меньшее значение имеет расположение дома, наличие инфраструктуры и общее благоустройство района. 

Внимание при выборе следует уделять тем, кто отдает предпочтение квартирам в новостройках, которые часто возводят в удаленных областях с низким уровнем инфраструктуры. Для этого, чтобы такие жилые комплексы стали комфортными для проживания, могут потребоваться годы. Оценивать следует общие особенности района: транспортную инфраструктуру, наличие социальных и культурных объектов, торговых и досуговых центров, уровень озеленения и спортивную инфраструктуру. 

Поскольку аренда квартир востребована в основном у молодых и людей среднего возраста, обустройство места проживания остается значимым фактором. Жилье, расположенное вблизи транспортной инфраструктуры, крупных учебных заведений, офисных и бизнес-центров сдать в аренду будет проще, чем недвижимость в удаленном и не обустроенном микрорайоне. 

Перед покупкой учитывать стоит и этаж расположения жилья. Первый и последний этажи традиционно считаются менее комфортными для проживания, поэтому сдать такие квартиры на долгий срок сложнее. Неудачное расположение может негативно сказаться и на стоимости аренды, ее придется снизить, чтобы привлечь клиентов.

Промежуточное резюме

Специалисты считают покупку квартиры для сдачи в аренду выгодным и целесообразным решением как для опытных инвесторов, так и для тех, кто только планирует запустить свой первый арендный бизнес. Наличие жилплощади, удовлетворяющей требованиям комфорта, позволит получать стабильный пассивный доход. Как вести бизнес – владелец выбирает сам. Квартиру можно сдавать посуточно или предоставлять в аренду на длительный срок, в некоторых регионах актуальной остается сезонная аренда. Факторов, располагающих к успешной сдаче купленной квартиры в аренду, несколько:

1. Повышение цен на первичное и вторичное жилье;
2. Увеличение ключевой ставки ЦБ;
3. Невозможность воспользоваться ипотекой на льготных условиях для большинства граждан;
4. Нестабильная экономическая обстановка;
5. Возросший уровень безработицы и снижение качества жизни многих категорий граждан.

Люди, которые не располагают собственной жилплощадью, находятся в поисках доступного и комфортного жилья. Большинству из них не хочется переплачивать за лишние квадратные метры, а совместное сожительство в большой квартире с другими съемщиками тоже привлекает не всех. 

Инвесторам, которые хотят получить прибыль и тратить минимум времени на поиск клиентов, выгоднее всего покупать квартиры с одной или двумя комнатами. Окупаемость у них быстрая, при необходимости недвижимость можно без затруднений перепродать по более высокой цене.

Сроки окупаемости

Главным вопросом для тех, кто озабочен покупкой недвижимости под аренду, остаются сроки окупаемости вложений. На какой бы тип квартиры не пал выбор, окупить ее стоимость быстро не получится. При успешном ведении арендного бизнеса этот процесс в среднем занимает от 15 до 20 лет, гораздо проще рассчитать пассивный годовой доход от аренды. 

Для этого необходимо оценить среднюю стоимость аренды жилья в заданном городе и районе, а после умножить показатель на 12. Это позволит рассчитать примерную сумму годового дохода, которая в дальнейшем даст возможность сделать расчет на период окупаемости. Так, если была приобретена квартира стоимостью 5 млн рублей, а средний размер ежемесячной арендной прибыли составляет 25 тысяч рублей, то расчет будет следующим:

Годовая прибыль = 25 000 * 12 = 300 000 рублей

Окупаемость = 5 млн / 300 тысяч = 16,7 года.

При расчетах следует учитывать, что за годы ведения бизнеса ценовая политика в отношении аренды может измениться. Стоимость жилья уверенно растет на фоне общей инфляции и повышения цен на все виды недвижимости, вместе с ней увеличиваются и показатели ежемесячной аренды. Это значит, что первоначальный оценочный срок окупаемости на практике может сократиться. Но произойдет это только в том случае, если прибыль будет стабильной, арендаторы останутся заинтересованными в услуге на протяжении многих лет.

Где покупать квартиру?

Чтобы доходность была большой и стабильной, опытным инвесторам стоит правильно выбрать регион для приобретения недвижимости. Многие предпочитают покупать квартиры в разных городах, сильнее всего востребовано жилье в столичном регионе, а также Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Для этих городов характерен большой приток приезжих, потребность в аренде жилья свойственна и местным жителям. 

В Москве и СПб располагаются популярные учебные заведения международного уровня, работают крупнейшие в стране бизнес-центры, организации общероссийского масштаба. В течение года в крупнейших городах страны проходит множество деловых, культурных и спортивных мероприятий, которые привлекают гостей из других городов и стран. Независимо от того, является ли визит в город краткосрочным или длительным, все приезжие нуждаются в комфортном размещении. 

Даже при непродолжительных поездках многие делают выбор в пользу посуточной аренды квартир и апартаментов, не останавливаются в отелях и гостиницах. Такие перспективы повышают шанс успешно сдать квартиру в аренду, выгодные условия для ведения бизнеса есть не только в крупнейших городах страны, но и в любом мегаполисе. Даже в небольшом городе можно сдавать жилье в аренду, главное – правильно выбрать объект под сдачу и установить справедливую цену, которая будет привлекательной для жильцов.

Оценка дополнительных расходов

Ведение арендного бизнеса сопряжено с некоторыми издержками и дополнительными расходами. Их стоит учитывать и при оценке годового дохода, и при расчете периода окупаемости. Основная статья расхода для владельца квартиры – ежемесячные коммунальные платежи. Их величину многие включают в общую цену аренды, тогда как другие оценивают аренду без коммунальных платежей. 

Для одно- и двухкомнатных квартир, которые относят и жилью эконом-класса, оптимальным считается указание арендной платы без коммунальных расходов. Последние арендатор оплачивает по отдельному счету, контроль за оплатой владелец квартиры осуществляет на свое усмотрение. Дополнительные расходы при ведении арендного бизнеса могут быть сопряжены со следующими обстоятельствами:

• необходимость проведения ремонта;
• клининг-услуги;
• оборудование коммуникаций;
• замена мебели и техники;
• иные расходы по обустройству жилья.

Какой бы новой и обустроенной не была квартира, со временем ей потребуется и косметический ремонт, и замена некоторых составляющих обустройства. Износа мебели и техники избежать невозможно даже при бережной эксплуатации, поэтому собственник должен быть готов к регулярному обновлению комплектующих жилья. В противном случае оно станет менее привлекательным для потенциальных съемщиков, владельцу понадобится снизить цену аренды, чтобы привлечь клиентов. При умелом ведении бизнеса такие расходы составляют не более 15–20% годовой прибыли.

Как привлечь арендаторов?

Оценивая, покупать ли недвижимость для сдачи в аренду, даже опытные инвесторы бывают не уверены в перспективах и выгоде вложений. Цель любого владельца жилья – организация непрерывной аренды, при которой квадратные метры будут приносить прибыль круглый год, без периода простоя. На практике организовать непрерывную сдачу жилья бывает непросто. 

Чтобы повысить привлекательность квартиры, владельцу необходимо тщательно следить за ее содержанием, своевременно проводить косметический ремонт, обновлять мебель и технику. Соблюдение этого правила не учитывают большинство владельцев недвижимости, желая сэкономить на покупке новых предметов мебели и бытовой техники. Квартира со старым инвентарем в глазах потенциальных арендаторов выглядит крайне непривлекательно, поэтому экономия в этом случае обманчива. 

Клиенты не будут интересоваться старой квартирой, не захотят снимать ее по более высокой цене, будут просить скидку за отсутствие современных сервисов и удобств. Если следить за состоянием квартиры постоянно, расходы на ее содержание будут небольшими. И профессиональный клининг, и вложение в обустройство сделают ее привлекательной в глазах клиентов. 

Чтобы выгодно презентовать жилье, владельцу стоит позаботиться о наличии реалистичных фото. Если у жилья есть явные недостатки (например, старый ремонт или отсутствие каких-либо коммуникаций), это ни в коем случае не следует скрывать. Такой обман все равно раскроется при первом же посещении квартиры, потенциальный клиент может оставить негативный отзыв, что отрицательно скажется на дальнейшем ведении бизнеса.

Первичное или вторичное жилье?

Оценивая перспективы и финансовые риски ведения арендного бизнеса, берут в расчет и тип жилья. Для организации предпринимательской деятельности в этой сфере подходит как первичное, так и вторичное жилье, и у каждого варианта есть преимущества и недостатки. 

Вторичку выгодно покупать как готовый объект, который можно начать сдавать в аренду сразу после завершения документального оформления сделки. Важно оценивать состояние дома в целом и коммуникаций, расположение жилья и наличие элементов инфраструктуры. К преимуществам первичного жилья, которое приобретается для последующей сдачи в аренду, относят:

• возможность купить квартиру на этапе застройки по выгодной цене;
• большой выбор объектов;
• современную планировку;
• новые коммуникации;
• наличие собственной инфраструктуры жилого комплекса.

Разница в цене на аренду первичного и вторичного жилья практически неощутима, тогда как действительные различия между недвижимостью есть. Квартиры в новостройках выглядят в глазах потенциальных клиентов более привлекательно и перспективно, такое жилье выбирают для длительного размещения. Вторичное жилье можно выгодно сдать в случае, если оно поддерживается в хорошем состоянии, находится в привлекательном для жизни районе.

Есть ли риск и «подводные камни»?

В условиях, когда рынок недвижимости претерпевает значительные колебания, и рубль еще не стабилизировался, любые вложения могут показаться рискованными. Те, кто выступает против арендного бизнеса, аргументируют свои выводы длительным периодом окупаемости жилья. Даже при успешном ведении бизнеса окупить вложенную сумму можно в среднем за 15 лет непрерывной аренды, не считая издержек на содержание квартиры. 

От внимания критиков ускользает значимый аргумент – купленная квартира на весь период ведения бизнеса остается в собственности инвестора и также растет в цене. В любой момент собственник может принять решение о перепродаже квартиры, и вероятнее всего сделка состоится на более крупную сумму, чем была на момент покупки. Стоимость квадратного метра неуклонно растет как для новостроек, так и для вторичного жилья, поэтому сомневаться в таком векторе получения пассивного дохода не стоит. Более надежного и выгодного способа сберечь капитал от инфляции представить сложно.

Главные аргументы в пользу покупки

Всем, кто еще сомневается, выгодно ли покупать недвижимость для сдачи в аренду, стоит взять во внимание основные заключения и рекомендации экспертов:

1. Рынок недвижимости начинает подъем, запускаются приостановленные в 2022–2023 годах проекты. Многообразие вариантов жилья позволяет делать выгодные инвестиции в любой ценовой категории.
2. Льготные программы ипотечного кредитования завершены, в ближайшие годы государство не планирует запуска новых, доступных всем слоям населения.
3. Центральный банк не планирует снижения ключевой ставки, есть аргументы в пользу ее дальнейшего роста.
4. Покупка собственного жилья в ужесточившихся рыночных условиях стала недоступной для многих молодых людей и семей, что влечет естественное повышение спроса на аренду.
5. Спросом у арендаторов пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Одна из главных тенденций на рынке – экономия на оплате ненужных услуг, чрезмерно большой жилплощади.
6. Приобретенная для формирования арендного бизнеса квартира – выгодное вложение. Цена на жилье растет с каждым годом, что дает возможность в любой момент перепродать недвижимость и реинвестировать сохраненные средства.

Перед тем как купить квартиру для дальнейшей сдачи в аренду, важно оценить доступные варианты и подобрать в их многообразии лучший. Учитывать следует не только площадь и планировку недвижимости, но и ее расположение, специфику жилого комплекса. Вести бизнес следует только на законных основаниях – заключать со съемщиками квартиры договор, следить за своевременной уплатой налогов. Издержки, сопряженные с уходом за недвижимостью и ее модернизацией, являются залогом получения стабильной прибыли. Ухоженная и благоустроенная квартира не останется вне зоны внимания потенциальных клиентов, сдавать ее можно по цене выше средней.

В заключении

Инвестиции в недвижимость – правильный выбор на все времена. Чтобы купленная квартира начала приносить доход уже завтра, доступным инструментом остается арендный бизнес. В 2024–2025 годах спрос на съем жилья будет только повышаться, чему способствует общая экономическая ситуация в стране и отсутствие льготных программ ипотечного кредитования. Сейчас у инвесторов есть прекрасный шанс обеспечить себе пассивный доход и уберечь средства от обесценивания.