Как работает субаренда недвижимости и как на ней заработать

Что такое субаренда?

Что такое субаренда квартиры простыми словами, и зачем она нужна? С юридической точки зрения субаренда является временной передачей прав пользования субарендодателем (лицом, которое арендует недвижимость у владельца) субарендатором. В результате арендатор, изначально арендующий помещение, становится арендодателем по договору субаренды. Проще говоря, это сдача в аренду арендуемой жилой, нежилой недвижимости.

Субаренда недвижимости имеет следующие характерные особенности:

• Права и обязанности сторон регулируются в соответствии с п.2 и п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, договором аренды.
• В отношении договора субаренды и аренды действуют одинаковые правила, если иное не установлено законодательными, правовыми актами.
• Сдавать недвижимость в субаренду субарендодатель может только при согласии арендодателя.
• Срок сдачи жилых, коммерческих помещений по субаренде не может превышать срок сдачи по первичному договору аренды.
• Первоначальный арендодатель вправе расторгнуть договорные отношения с субарендодателем при использовании помещения не по назначению. Пример: сдача под офис, повторная сдача – под производственный цех.

Юридические лица платят налог на прибыль с НДС в размере 18%, физические лица, осуществляющие деятельность как самозанятые – в размере 4-6%.

Субаренда и поднаем: в чем разница?

Субаренда и поднаем схожие понятия, определяющие право арендатора на последующую сдачу недвижимости в аренду.

Различия:

• Предмет договора. Субаренда квартир – это частный случай, поскольку по такому договору можно также сдавать коммерческую недвижимость (офисы, торговые, складские, производственные, гостиничные помещения). В случае поднайма арендовать можно только жилые помещения.
• Субъекты договора. Чаще всего субарендный бизнес развивается между ИП, юридическими лицами, тогда как поднаем обычно оформляется между физическими лицами.
• Правовые нормы. Субаренда регулируется ГК РФ (ст. 615), а поднаем – ЖК РФ (ст. 76).
• Нормы общей площади жилого помещения на 1 человека. Минимальная норма площади на 1 человека – 18 кв. м, на семью из 2-х человек – 42 кв. м, из трех и более – по 18 кв. м на каждого члена семьи.
• Согласие собственника. При субаренде требуется согласие арендодателя – обычно такая возможность указывается в договоре аренды. При поднайме необходимо согласие как наймодателя, так и всех нанимателей и проживающих с ними членов семей.

Общее: субаренда жилого помещения и поднаем требуют согласия собственника, сдавать жилые помещения нельзя на более длительный срок, чем по основному договору аренды (найма).

Какие объекты можно сдавать в субаренду?

В Российской Федерации субаренда возможна в отношении как жилой, так и нежилой недвижимости. При этом Сдача квартиры в субаренду, а также иной недвижимости возможна как целиком, так и полностью.

Пример 1: Индивидуальный предприниматель Иванов А. арендовал 3-комнатную квартиру с целью извлечения прибыли. По согласованию с арендодателем установил замки на межкомнатных дверях, опубликовал объявление о сдаче 3-х комнат студентами и заключил договора с 3-мя разными физическими лицами.

Пример 2: ООО «Ритейл+» арендовало площадь в отдельно стоящем здании. После установки перегородок осуществляется аренда торговых площадей для разных субарендаторов.

Пример 3: самозанятый Петров И. арендует квартиру в курортном городе на 2-3 года, и с согласия владельца сдает ее посуточно туристам, отдыхающим, командированным сотрудникам.

Недвижимость, подходящая для субаренды

Жилые объекты:

• квартиры;
• коттеджи, частные дома;
• дома сезонного проживания;
• апартаменты.

Коммерческая недвижимость:

• офисы – отдельные здания или помещения в бизнес-центрах;
• торговые объекты – магазины, торговые ряды, павильоны, торговые острова в ТЦ;
• гостиничная недвижимость – гостиницы, отели, пансионаты, хостелы;
• объекты сферы услуг – парикмахерские, салоны красоты, медицинские центры, сауны;
• предприятия общественного питания: рестораны, кафе, пиццерии и пр.

Индустриальная недвижимость:

• промышленные здания – цеха, фабрики, заводские площади, производственные корпуса;
• складские объекты – склады, в т.ч. холодильные, терминалы;
• Логистические объекты – логистические комплексы, распределительные центры;

Объекты общественного назначения:

• образовательные – дошкольные центры, помещения в частных детских садах, школах, вузах;
• медицинские – больницы, клиники, поликлиники;
• культурно-развлекательные (театры, кинотеатры, боулинг, ночные клубы);
• Залы и площадки для проведения различных мероприятий – выставок-продаж, семинаров и тренингов, форумов, круглых столов.

Что сдавать в субаренду нельзя?

Нельзя оформить договор на следующие объекты:

• Муниципальное жильё, предоставленное по договору социального найма. Требуется специальное разрешение органов местного самоуправления, но оформляется договор поднайма.
• Объекты, расположенные в особых экономических зонах Российской Федерации в соответствии со ст. 36 116-ФЗ (ред. от 11.06.2021).
• Жилье или иную недвижимость без согласия арендодателя по первоначальному договору аренды.

Во всех этих случаях договор может быть признан недействительным, и расторгнут в одностороннем порядке.

Можно ли сдавать без согласия собственника?

По общему правилу без согласия собственника сдавать арендуемую недвижимость нельзя. Согласие может быть оформлено следующими способами:

• В устной форме. Подходит для хорошо знакомых друг с другом арендодателями и субарендодателями, между которыми есть доверительные отношения.
• В письменной форме. Оформляется в свободной форме от руки или в напечатанном виде, с подписью и датой.
• В первичном договоре аренды. Пункт о возможности повторной сдачи объекта в аренду арендодателем отражается в договоре. Отдельное согласие в таком случае не требуется.

Без согласия собственника сдавать можно только земельные участки, но с соблюдением требований Федерального закона № 316-ФЗ от 14.07.2022 г., Земельного, Лесного кодекса РФ

Как сдать недвижимость в субаренду

Субаренда как бизнес требует временных затрат, первоначальных и последующих финансовых вложений (например, на клининг, оплату коммунальных платежей), строго соблюдения законодательных и нормативных актов. После регистрации ИП или ООО необходимо найти подходящий объект, проанализировать спрос и предложения, определить целевую аудиторию и ее потребности, провести переговоры с собственником и найти субарендаторов.

Поиск подходящего объекта

Если подумать, что такое субаренда квартиры для бизнеса, то становится понятно – это способ получать прибыль за счет недвижимости, соответственно, и требования к объекту, сдаваемому в аренду повторно, будут иными, чем к помещениям, которые арендуют для проживания.

Искать предложения можно в сети Интернет – на Яндекс.Аренда, Циан, Авито, Домклик и др. У многих сервисов есть собственные мобильные приложения.

При подборе учитывают следующее:

• Коммерческие объекты – расположение на 1-ой линии, возможность зонирования пространства для выделения рабочих мест, подведенные коммуникации, телекоммуникации.
• Жилые помещения – транспортная доступность и развитая инфраструктура важны лишь при субаренде на длительный срок. При почасовой, посуточной аренде особой роли не играет.
• 1- и 2-комнатные квартиры подойдут для почасовой, посуточной субаренды, 3- и 4-комнатные – для долгосрочной.
• Помещения не требуют проведение капитального ремонта, собственником разрешен косметический ремонт, отделка.
• На большие по площади объекты коммерческой недвижимости сложнее найти субарендаторов.

На этапе поиска предприниматель или юридическое лицо уже знают свою целевую аудиторию, и имеют готовый профиль будущих субарендаторов. Выполняется географическая, демографическая, социально-экономическая, психографическая сегментация ЦА, учитываются интересы, потребности, финансовые возможности, анализируются объекты конкурентов, и их предложения, с которым также можно ознакомиться на специализированных интернет-сервисах, досках объявлений.

Пример результата анализа потенциальных субарендаторов:

• Молодая семья с маленькими детьми, детьми школьного возраста, со средним или выше среднего доходом: просторная 2- или 3-комнатная квартира в старом или новом жилом фонде, в районе с развитой инфраструктурой, с низким уровнем преступности, близким расположением супермаркетов и магазинов, детсадом и школами. 
• Молодые специалисты со средним и высоким уровнем дохода. Интересует комфортное жилье в центре города или близких к нему районах, в новом жилом фонде, современных жилых комплексах. Требуется транспортная доступность, наличие заведений для досуга – кафе, кофейни, пиццерии, ночные клубы и пр.
• Предприниматели, заинтересованные в торговом объекте. Площади в ТК, ТРК с высоким и средним трафиком. Расположение на центральных улицах города, в деловом центре, а также в густонаселенных районах.
• ООО в поисках торговых и складских помещений для оптовой продажи стройматериалов. Площадки в спальных районах города, вблизи строительных рынков, в промзонах. Наличие подъездных путей, транспортная развязка. Низкая арендная плата.

Анализ спроса

Проанализировать спрос на конкретную недвижимость можно несколькими способами:

• Непосредственное уточнение у собственника – как давно ищет арендаторов, когда последний раз арендовался объект и пр.
• Статистика объявлений – дата размещения, количество просмотров (откликов)
• Тестирование ЦА – еще до заключения договора можно сделать фото и опубликовать тестовые объявления, оценить количество обращений от потенциальных субарендаторов.
• Проверка периодичности снятия объявлений с публикации – можно сохранить вкладки страниц с объявлениями в браузере, периодически проверять, доступны ли они или нет.

Переговоры с собственником

Субаренда квартир – что это для арендодателя и субарендодателя? Это источник дохода, поэтому каждая из сторон хочет получить максимальную прибыль. Чтобы арендовать объект на выгодных условиях, нужно:

• торговаться – любые «минусы» стоит использовать в качестве аргумента (отсутствие системы пожаротушения, удаленный район, необходимость ремонта, «ненадежные» соседи (бары, ломбарды);
• сразу обговаривать возможность, цели субаренды – подробно рассказывать о том, кому и на каких условиях будет сдаваться помещение, необязательно;
• попросить предоставить арендные каникулы на период ремонта, отделки и поиска субарендаторов.

Перед переговорами нужно оценить амортизацию ремонта помещений, маржинальность при ежегодной индексации, и как это повлияет на прибыль, если планируется запустить бизнес на субаренде на длительный срок. При этом срок субаренды обычно устанавливают с запасом, а не точно такой же, как срок аренды по первичному договору.

Поиск арендаторов

Для поиска подойдут доски объявлений, агрегаторы, сервисы типа Яндекс.Недвижимость, Дом.ру, Домклик, группы и сообщества в мессенджерах, социальных сетях. Предложение формулируйте четко, емко, сжато с учетом ранее составленного профиля субарендатора.

Договор субаренды

В РФ нет типовой формы аренды, субаренды жилых, нежилых помещений. Можно использоваться образец договора (например, документ DOCX, PDF/A-1a в сети Интернет), распечатать и заполнить от руки, либо оформить его в электронной форме с использованием электронных цифровых подписей – минимум УКЭП с указанием в договоре пункта, что усиленная КЭП признается сторонами аналогом собственноручной подписи.

Что должно быть в договоре?

Следующие пункты включаются обязательно:

• Арендатор имеет право сдавать помещение полностью или частично в субаренду третьей стороне (физическим, юридическим лицам, ИП) без получения письменного согласия собственника.
• Реквизиты первичного договора аренды – номер, дата, контакты.
• Подробные характеристики объекта – площадь, коммуникации, высота потолков и пр.
• Цель, срок субаренды.
• Права, обязанности и ответственность сторон, в т.ч. при форс-мажорах.

Советы по составлению договора

Помимо основных сведений из шаблонного договора рекомендуется включить в документ следующее:

• Обязанности сторон по содержанию объекта.
• Порядок, дата, способ внесения арендных платежей.
• Пункт о том, что недвижимость не находится в субаренде у других лиц – исключение, если арендуемая площадь разделена на зоны (офисы, торговые точки, комнаты) и субарендатор будет снимать только часть объекта.

Обратите внимание, что у субарендатора прав пользования и ответственность меньше, чем у арендатора. Нельзя в договоре указывать, что субарендатор оплачивает все эксплуатационные расходы, несет ответственность за надлежащее состояние объекта.

Субаренда как бизнес: плюсы, минусы и расчеты

Субарендный бизнес плюсы и минусы имеет, в целом, такие же, как бизнес на сдачи жилых, нежилых помещений. Впрочем, есть некоторые нюансы, которые стоит учитывать – особенно, если ранее не было опыта в данном направлении.

Преимущества:

• Минимальные первоначальные вложения (для арендаторов). Для жилого фонда от 100-200 тыс. руб., для коммерческих, промышленных, общественных объектов – от 500 тыс. руб., но все зависит от региона, типа недвижимости, площади, расположения, состояния и других факторов.
• Повышение продаж при удачной коллаборации бизнеса (для субарендаторов). Например, при сдаче в субаренду площади в ТЦ – под кофейню, небольшое семейное кафе, игровые зоны в крупных гипермаркетах, ТРЦ, где родители могут оставить детей под присмотром аниматоров, персонала.
• Быстрый запуск бизнеса, его гибкость и масштабируемость. При грамотной организации бизнес-проекта можно рассчитывать на заключение договора субаренды уже через 2-4 недели, максимум – 1-2 месяца. Один субарендодатель может сдавать десятки объектов различного назначения (под стоматологический кабинет, зал для йоги, кафе, квартиру для посуточной аренды и пр.).

Недостатки:

• Зависимости от арендатора. При досрочном прекращении договора аренды автоматически прекращается субаренда. Возможно повышение цены аренды.
• Сезонный спрос. Если сдать квартиру в аренду, то плюсы и минусы нужно оценивать не только в краткосрочной, но и долгосрочной перспективе. Пример: аренда жилья под субаренду для сдачи туристам, отдыхающим у моря приносит хороший доход в высокий сезон, но объект часто простаивает в низкий сезон.
• Государственная регистрация. Субаренда на срок более 1 года требует обязательной государственной регистрации, как аренда.

Доходы и расходы

Разница между арендной платой, расходами на содержание, ремонт помещений, уплату налогов и платой от субарендатора за посуточный съем жилья – доход на субарендном бизнесе. В зависимости от типа недвижимости, расположения, площади и ряда других факторов доход может составлять от десятков тысяч до нескольких миллионов рублей.

Рентабельность и риски

Если знать, как сдавать квартиру в субаренду правильно, то рентабельность может достигать 20-35% в зависимости от класса жилья, расположения, качества отделки, инфраструктуры. При этом важно оценивать все возможные риски, ведь там, где высокая рентабельность всегда есть и высокие риски.

Риски субарендного бизнеса:

• Ответственность при проверках СЭС, МЧС и другими службами нежилых помещений может ложиться на субарендодателя.
• Субарендатор не может получить больше прав, чем арендатор – если оформляется аренда помещения под офис или магазин, то не всегда будет разрешена перепланировка, если иное не оговорено в договоре первичной аренды.
• Возможные юридические споры при неправильно составленном договоре. Как показывает судебная практика, суд чаще принимает сторону собственника, а не арендатора или субарендатора.

Заключение

В России бизнес на субаренде коммерческой недвижимости и на жилых объектах – вполне рентабельное направление для инвестиций. Минимальные первоначальные финансовые вложения, большое количество предложений от собственников, которые часто не против субаренды, возможность стабильно зарабатывать, получать пассивный доход с нескольких объектов, если профессионально заниматься субарендным бизнесом – некоторые из преимуществ инвестиций в готовые апартаменты, коммерческую недвижимость.