Зачем покупать апартаменты: выгоды, риски и отличия от квартир

Что такое апартаменты и в чем их особенности

Апартаменты – это формат недвижимости, которая относится к категории коммерческой. То есть не является жилым фондом. Объекты недвижимости часто располагаются в многофункциональных комплексах, бизнес-центрах и туристических районах.

Однако это вовсе не означает, что в апартаментах нельзя жить. В данном случае никаких ограничений нет. Апартаменты можно сдавать в аренду или жить в них самостоятельно. То есть фактически, апартаменты сочетают в себе элементы жилых и коммерческих помещений.

Основной фактор, зачем люди покупают апартаменты – чтобы зарабатывать на своих инвестициях.

Отличия апартаментов от квартир

В отличие от традиционных квартир, апартаменты оформлены как коммерческая недвижимость. Однако правовой статус – это не единственное отличие одного объекта недвижимости от другого. Есть и другие:

• Гибкость в эксплуатации. Апарты можно использовать не только для проживания, но и как офис, студию или инвестиционный объект.
• Разнообразие форматов. Доступны различные варианты планировок, в том числе компактные студии, лофты и просторные пентхаусы.
• Отсутствие социальных обязательств. В отличие от жилых домов, владельцы апартаментов не обязаны участвовать в благоустройстве территории или оплачивать капитальный ремонт.
• Свобода в отделке и перепланировке. В апартах часто разрешается менять конфигурацию помещений без сложных согласований.
• Престижность. Обычно подобные объекты расположены в современных жилых комплексах бизнес-класса с высококлассной инфраструктурой.
• Налоги и коммунальные платежи. Апартаменты — это коммерческая недвижимость, поэтому и расходы будут соответствующими.
• Стоимость. Чаще всего апарты гораздо дешевле традиционных квартир. В России в среднем разница в цене составляет 9-16%.
• Ипотечное кредитование. При покупке апартаментов инвестор может обратиться в банк за получением кредита. При этом на скидки, предусмотренные для жилой недвижимости, он рассчитывать не может. Также не получится воспользоваться материнским капиталом или принять участие в других программах.

Ряд пунктов стоит рассмотреть более детально. Это поможет понять, зачем покупать апартаменты вместо квартиры и какую выгоду из этого можно извлечь.

Правовой статус и регистрация

Основное отличие апартаментов от квартир – это их правовой статус. Квартиры относятся к жилому фонду и позволяют владельцу прописаться на постоянной основе. Апартаменты же в России относятся к коммерческому фонду. То есть прописаться в них нельзя. 

Налоги и коммунальные платежи

Налогообложение апартаментов отличается от квартир. Владельцы подобных объектов платят повышенный налог на имущество, поскольку ставка для коммерческой недвижимости выше.

Это же относится и к коммунальным платежам. Расчет тарифов осуществляется, как для коммерческой недвижимости.

Также необходимо понимать, что для апартаментов не предусмотрены субсидии и льготы ЖКХ. Так как это коммерческие объекты.

При этом в ряде ситуаций собственник коммерческого помещения может не платить налог на недвижимость. Однако это касается ситуаций, когда помещение используется как производственное.

Технические требования и инфраструктура

Апарты могут отличаться от квартир по строительным стандартам: теплоизоляции, высоте потолков, требованиям к вентиляции.

Современные комплексы обычно отличаются комфортом, имеют удобные общественные зоны, благоустроенную территорию и развитую инфраструктуру.

На территории комплекса может находиться спортивный зал, лаунж-зоны, помещения для проведения семинаров и конференций, ресепшн и т.д. То есть по уровню комфорта апарты гораздо выше, чем квартиры.

Однако, так как апартаменты не относятся к категории жилой недвижимости, многие застройщики не возводят в непосредственной близости детские сады, школы, медицинские учреждения и т.д.

Возможности перепланировки

В отличие от квартир, в апартах можно менять конфигурацию комнат без строгих согласований. Владельцы могут объединять несколько помещений, дробить одно большое, вносить другие изменения.

Чаще всего в процессе строительства создается одно большое пространство без внутренних несущих стен. Это позволяет менять помещение на свой вкус.

Почему стоит инвестировать в апартаменты

Возвращаясь к вопросу: зачем нужны апартаменты, нужно детально рассмотреть их привлекательность для инвестирования:

• Высокая доходность. Одним из главных преимуществ апартаментов является высокая рентабельность. В крупных городах и туристических центрах доходность от сдачи в аренду может значительно превышать аналогичные показатели у квартир, особенно при краткосрочной аренде.
• Гибкость при сдаче в аренду. Апарты можно сдавать посуточно, помесячно или на длительный срок, в зависимости от рыночного спроса и личных убеждений инвестора. В туристических зонах это позволяет извлечь максимальную прибыль.
• Перспективы роста стоимости. Апарты в популярных районах со временем дорожают. Вложение в такие объекты позволяет не только получать стабильный доход от аренды, но и рассчитывать на рост стоимости недвижимости. В результате повышается привлекательность актива для инвесторов.
• Более доступная стоимость. Цена квадратного метра апартов ниже, чем у квартир. То есть это более доступный вариант для инвестиций.
• Широкий выбор форматов. Можно приобрести как компактные студии, так и просторные многокомнатные апарты, в зависимости от бюджета и целей инвестирования.
• Упрощенные процедуры покупки. Во многих комплексах предлагаются гибкие условия приобретения, включая рассрочку, поэтапные платежи и т.д.
• Возможность использования для бизнеса. Апартаменты могут служить не только жилым помещением, но и офисом, студией, коворкингом или другим коммерческим объектом.
• Отсутствие жестких ограничений по перепланировке. Владельцы имеют больше свободы в организации пространства, чем в традиционных квартирах.

Также важно знать, что банки охотно кредитуют приобретение коммерческих объектов недвижимости. Особенно, если они находятся в престижном районе.

Плюсы и минусы покупки апартаментов

Приобретение апартаментов имеет свои сильные и слабые стороны. Прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, необходимо взвесить все за и против.

Преимущества

К плюсам апартаментов можно отнести:

• Современные жилые комплексы. Апарты часто располагаются в новых комплексах, построенных с учетом последних тенденций в архитектуре и дизайне. В таких зданиях используются современные строительные материалы, инновационные инженерные системы и удобные планировки.
• Инфраструктура. Арендаторы или собственники многофункциональных комплексов могут жить и работать в одном здании. Также на территории комплекса можно посетить кафе, кинотеатр или бассейн и т.д. То есть фактически человеку не нужно даже выходить с территории и тратить средства на транспорт.
• Арендный потенциал. Апарты в хороших жилых комплексах не простаивают пустыми. На них всегда есть спрос. Особенно, если строение имеет удачную локацию и хорошую инфраструктуру.
• Окупаемость. С учетом более низкой стоимости в сравнении с квартирами и высоким спросом, сроки возврата инвестиций автоматически сокращаются. При этом цена апартов в хорошем комплексе со временем может вырасти. А это также способствует увеличению капитала.
• Комфорт. Чаще всего апарты сдаются в аренду со всей необходимой техникой и мебелью. Это также положительно влияет на спрос со стороны арендаторов.

Владелец может использовать апартаменты как жилое пространство, офис, студию или сдавать в аренду. Это универсальный формат недвижимости.

Недостатки

Несмотря на обилие положительных сторон, апартаменты имеют и минусы. К ним можно отнести:

• Ограничения с пропиской. Это может быть проблемой для семей с детьми, которым для получения места в детском саду или школе обязательно необходима регистрация.
• Отсутствие ряда социальных гарантий. Владельцы апартов не могут рассчитывать на государственные субсидии, программы поддержки жильцов и льготные тарифы, которые доступны собственникам квартир.
• Шум и высокая проходимость. Если комплекс с апартами расположен в туристической зоне или деловом центре, это может повлиять на уровень комфорта из-за постоянного потока людей и активного движения.
• Риск изменения законодательства. В будущем могут быть введены новые законы, которые направлены на регулирование коммерческих помещений. Это потенциально может повлиять на их использование и доходность.
• Отсутствие дворов и детских площадок. В отличие от жилых комплексов, в апартаментных зданиях не всегда предусмотрены зоны отдыха, игровые площадки и обустроенные дворы. То есть для семей с детьми это создаст неудобства.
• Строительные стандарты. Некоторые апарты могут строиться по менее строгим стандартам тепло- и шумоизоляции, чем жилые дома. Это влияет на уровень комфорта проживания.

Для эффективного управления арендой и поддержания апартаментов в хорошем состоянии владельцам может потребоваться помощь управляющей компании. То есть им приходится нести дополнительные расходы.

Кому стоит покупать апартаменты

Покупать апартаменты стоит людям, которые ищут, куда выгодно вложить средства и хотят приумножить свой капитал без риска. Коммерческая недвижимость отличается более высокой доходностью, в сравнении с жилой. Сроки окупаемости инвестиций – меньше.

Также апарты часто приобретают компании, которые имеют разветвленный бизнес с офисами в нескольких городах. Помещения покупают для проживания персонала или командировочных.

Кроме этого, апарты можно купить для проживания. Однако в данном случае возникает вопрос с пропиской.

Заключение

Покупка апартаментов – это инвестиция с высокой доходностью, гибкостью при сдаче в аренду и потенциалом роста стоимости.

Несмотря на некоторые правовые и налоговые нюансы, данный формат недвижимости является востребованным среди инвесторов именно благодаря возможности получать стабильный доход. Это выгодный и перспективный актив для долгосрочного инвестирования.